Stigande reallöner och förhoppning om en snar räntetopp talar för att både försäljningar och bostadspriser ökar försiktigt nästa år. Men få försäljningar av bostäder, lågt bostadsbyggande, avvaktande fastighetsbolag och hög skuldsättning gör att efterfrågan på politiska initiativ ökar.
– Bostadspolitik bör sträva efter att vara långsiktig och förutsägbar, säger Christina Nyman, Handelsbankens chefsekonom.
Handelsbanken presenterar under onsdagsmorgonen en fastighetsrapport som bland annat visar vilka faktorer som kan lyda bopriserna 2024.
Handelsbankens ekonomer pekar på att räntetoppen nu är nära, både i Sverige och i omvärlden.
Ökade finansieringskostnader påverkar bopriser
”Men osäkerheten om ränteutvecklingen är ändå stor. Inflationen är visserligen på väg ner men det kommer ta tid innan den är stabilt på målet och det kommer krävas att räntor inte sänks för tidigt eller för mycket. Riksbankens styrränta kommer därför, enligt Handelsbankens makroekonomers bedömning, att ligga på 4,25 procent till september nästa år, för att därefter sänkas långsamt mot 2,0-2,5 procent på några års sikt”.
– Störst effekter i ekonomin av högre räntor ser vi på fastighetsmarknaden där ökade finansieringskostnader påverkar alltifrån bopriser och boendekostnader till byggandet och de kommersiella fastighetsbolagen, säger Christina Nyman.
Högre räntor slår hårt mot bostadsmarknaden
I Fastighetsrapporten analyseras vad som skulle kunna hända om inflationen tar ny fart och centralbanker därmed fortsätter att höja räntor trots att lågkonjunkturen fördjupas.
”Det skulle slå hårt mot bostadsmarknaden, med förnyad nedgång i bostadspriserna. Kommersiella fastighetsbolags problem skulle öka än mer, men riskerna för den finansiella stabiliteten i detta alternativa scenario bedöms ändå vara begränsade”, skriver Handelsbanken.
Hushållens ekonomi
Hushållen har drabbats både av högre boräntor och av högre inflation. Det har medfört att försäljningar av bostäder har minskat kraftigt och att bostadspriserna har fallit. Men, enligt Handelsbankens ekonomer, har läget stabiliserats. Stigande reallöner talar för att både försäljningar och bostadspriser ökar försiktigt nästa år.
Att bostadspriserna förblir kring dagens nivåer betyder dock att det blir fortsatt svårt för många unga att köpa en bostad. Tiden det tar för unga att spara ihop till en kontantinsats har inte ändrats nämnvärt de senaste tio åren, visar beräkningar i Fastighetsrapporten.
Amorteringskraven
Sedan amorteringskraven infördes har bostadspriser på små lägenheter i Stockholm och Göteborg mer eller mindre stannat av.
– Men de införda amorteringskraven innebär att det nu i praktiken krävs en inkomst över medianen i Sverige för att själv kunna köpa en liten lägenhet i Storstockholm, säger Christina Nyman.
Vidare skriver Handelsbanken att bostadsbyggandet har mer än halverats mot bakgrund av högre produktionskostnader och lägre betalningsvilja hos köparna och väntas ligga kvar på lägre nivåer de närmaste åren.
– Vi räknar med 28 000 byggstarter i år och en svag uppgång mot drygt 30 000 de kommande åren, säger Christina Nyman.
”Om Boverkets analys om 67 000 nya bostäder per år ska uppnås är risken – givet fortsatt höga byggkostnader – att produktionen inte matchar efterfrågan vare sig i pris eller geografi”, skriver Handelsbanken.
