REPLIK: ”Parterna skall presenteras en skälig kompromiss”
REPLIK – Erik Dellner, rådgivare i kommersiella hyresförhållanden, tidigare VD på Nextport AB. Registrerad hos FMI, Fastighetsmäklarinspektionen
Det skall förtydligas att min debattartikel primärt hade för avsikt att ge en bild av den rättsosäkerhet, kanske främst ur hyresgästens perspektiv, kring medlingsförfarandet som det kom att tillämpas i exemplet i artikeln, inte att redogöra för alla de handlingsalternativ som står parterna till buds som konsekvens av att någon eller bägge sagt upp hyresavtalet för ändring av villkor. Problemet jag ville belysa uppstod som konsekvens av att hyresnämnden vid ett medlingssammanträde kort tid före fardagen lämnar ett hyresförslag till parterna som ger ena parten 110% av vad denne vid senaste tidpunkt för egen uppsägning lät sig nöjas med. Detta agerande från nämndens sida följer inte de allmänna principer som kan förväntas i ett medlingsförfarande – att parterna skall presenteras en skälig kompromiss, detta oavsett om hyresnämnden vid en senare begäran från någon av parterna om yttrande avseende marknadshyran (härefter yttrande) för lokalen skulle komma till samma eller annan bedömning av hyran än i medlingsbudet, vilket också Dicksen noterar i sin replik –”(hyresnämnden, min anm.).., vilket torde vara det vanligaste vid medling, lagt ett medlingsbud någonstans emellan hyresgästens yrkande och oförändrade villkor.”.
Mitt exempel visar på en medling där så inte blev fallet, utan hyresnämnden valde att addera ytterligare en efter uppsägningstillfället historiskt hög indexuppräkning som tillägg till hyran i sitt medlingsbud, varför även möjligheten för hyresgästen att enligt Dicksons förslag återkalla sin medlingsansökan före hyrestidens utgång blir ekonomiskt meningslös för denne. Att ett så ensidigt medlingsbud också efter en noggrannare prövning skulle motsvara marknadshyran för lokalen kan ifrågasättas, också mot bakgrund av de ofta bristfälliga underlag som inges till hyresnämnden innan medling, förutsatt att parterna är inställda på ett medlingsförfarande och inte ett yttrande. En eventuell prövning av rätten till ersättning för hyresgästen förutsätter vidare att hyresnämnden lämnat ett yttrande för lokalen som hyresvärden antingen avvisat, eller det kan styrkas att yttrandet påtagligt avviker från marknadshyran, dvs. en effekt ett medlingsbud inte kan få, och är därför om någon part avvisar medlingsbudet inte onödig.
Om behovet av medling kvarstår efter att parterna förhandlat enskilt sätts regelmässigt ett datum för sammanträde som ligger nära fardagen. Det medför en stor risk för parterna, att för det fall någon part efter medlingen önskar ett yttrande, så hinns detta inte med före hyrestidens utgång om inte parterna kommer överens att senarelägga fardagen.
Slutsatsen blir sammanfattningsvis att medling i ett sent skede med kort återstående tid innan fardagen medför en mycket stor risk för parterna att inte få det yttrande till grund för den vidare hantering av hyresavtalet de skulle behöva, och för hyresgästen vad denne behöver för att kunna välja att få sin rätt till ersättning prövad om hyresvärden oriktigt vägrar förlängning. Det leder till slutsatsen att den för samtliga inblandade mer arbetskrävande begäran om yttrande utan föregående medlingsförfarande är att föredra i syfte att minimera risk för en rättsosäker medlingsprocess. Alternativet är annars att driva på hyresnämnderna i syfte att sätta ut tid för medling i så god tid innan fardagen att ett yttrande ändå hinns med om det skulle visa sig vara nödvändigt.
Avslutningsvis står det naturligtvis var och en fritt att bedöma utfallet vid en medling i hyresnämnden och dess eventuella korrelation med ett efterföljande yttrande avseende marknadshyran, men med tanke på de kostnader som är involverade i en process är det svårt att tänka sig att någon skulle vilja driva en sådan i ”onödan”. I de flesta fall kommer man överens om nya villkor innan sammanträdet i hyresnämnden, eller enas under detta till följd av ett underbyggt och balanserat medlingsförslag.
