REPLIK: ”Ger en felaktig bild av det hyresrättsliga regelverket”
REPLIK – av Av Dennis Dicksen, advokat och partner vid Advokatfirman Lindahl med särskild inriktning mot fastighets- och hyresjuridik. Undervisar i hyresjuridik vid juristutbildningen på Örebro universitet och författare till ”Hyresmanualen”.
Erik Dellner beskriver i sitt debattinlägg en situation när hyresgästen sagt upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring med begäran om sänkt hyra. Hyresvärden hade inte gjort motsvarande uppsägning utan var nöjd med oförändrad hyra. Vid medlingen i hyresnämnden presenterade hyresnämnden ett medlingsbud som, med beaktande av index, skulle innebära en högre hyra för hyresgästen. Dellner finner detta ”häpnadsväckande” och drar slutsatsen att hyresgästen ”hade då att antingen acceptera den av nämnden föreslagna hyresnivån, eller flytta utan rätt till ersättning enligt 12:58 b §” (det s.k. indirekta besittningsskyddet, författarens anm). Dellner gör vidare gällande att detta förfarande riskerar att kraftigt öka hyresnämndernas arbetsbelastning och tidsutdräkten för en prövning av ärenden eftersom det leder till att hyresgästerna tvingas begära att nämnden fastställer hyran direkt (s.k. marknadshyresyttrande, författarens anm).
Jag har inte varit involverad i det fall Dellner beskriver varför jag inte kan uttala mig om det specifikt. Efter mer än 20 års erfarenhet av medlingsärenden i hyresnämnden vill jag dock ge min syn på den situation Dellner beskriver då min uppfattning är att Dellner såväl ger en felaktig bild av det hyresrättsliga regelverket som av hyresnämndens medlingsverksamhet.
Inledningsvis kan klargöras att hyresgästen haft fler alternativ än att acceptera den av nämnden föreslagna hyresnivån, eller flytta utan rätt till ersättning. Av JB 12:58 a § st. 2 följer att om hyresgästen före hyrestidens utgång återkallar sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Den hyresgäst som sagt upp hyresavtalet för villkorsändring men, exempelvis till följd av hyresnämndens medlingsbud eller marknadshyresyttrande, finner att de oförändrade villkoren är marknadsmässiga har alltså alltid (om inte hyresvärden också sagt upp för villkorsändring och begärt andra villkor) möjlighet att genom återkallelse av medlingsansökan kvarstanna i hyresförhållandet på oförändrade villkor. Hyresnämnden har i ett lokalhyressammanhang ingen möjlighet, vare sig genom ett medlingsbud eller ett marknadshyresyttrande, att fastställa nya hyresvillkor. Båda parter måste acceptera nya villkor för att dessa ska komma till stånd.
Även om det torde vara mycket ovanligt att hyresnämndens medlingsbud innebär en högre hyra än vad hyresvärden begärt skulle jag inte benämna det ”häpnadsväckande”. Min uppfattning är också att ett sådant bud från hyresnämnden snarare bör minska dess arbetsbelastning och innebära att färre marknadshyresyttranden begärs. Utifrån min erfarenhet har hyresnämnden, i det fall Dellner beskriver, gjort en preliminär bedömning att ett marknadshyresyttrande inte skulle medföra någon sänkt hyra. Genom att lämna medlingsbudet bör detta också ha stått klart för hyresgästen. Hyresgästen förses då med ett tydligt beslutsunderlag att inte begära ett marknadshyresyttrande utan istället, om hyresgästen inte hellre flyttar utan ersättning, återkalla medlingsärendet och fortsätta förhyrningen till oförändrade villkor. Dessa oförändrade villkor kanske t.o.m. är lägre än marknadshyra.
Ponera att hyresnämnden istället, vilket torde vara det vanligaste vid medling, lagt ett medlingsbud någonstans emellan hyresgästens yrkande och oförändrade villkor. Om hyresvärden inte accepterade det budet skulle det kunna tänkas ge hyresgästen incitament att begära ett marknadshyresyttrande med förhoppningen att yttrandet också skulle bli lägre än oförändrad hyra. Om yttrandet sedan, vilket troligen skulle ha blivit fallet i den av Dellner beskrivna situationen, skulle innebära en högre hyra så har yttrandet lämnats ”i onödan”.
Medlingsbuden ska i princip inte utgå ifrån vad hyresnämnden preliminärt bedömer marknadshyran vara (hyresnämnden har i de flesta fall inte heller fullständigt underlag för en sådan bedömning vid medlingen) utan syftet är att försöka hitta en nivå där parterna kan komma överens. I vissa fall kan det dock vara motiverat att beakta hyresnämndens bedömning av marknadshyran vid avgivande av medlingsbudet just för att verka handlingsdirigerande och undvika ett onödigt yttrande eller, än värre, en onödig skadeståndsprocess avseende indirekt besittningsskydd.
