”Det rättsosäkra förfarandet vid medling i Hyresnämnden”
DEBATT – Erik Dellner, rådgivare i kommersiella hyresförhållanden, tidigare VD på Nextport AB. Registrerad hos FMI, Fastighetsmäklarinspektionen.
När hyrestiden i hyresavtalet närmar sig sitt slut har både hyresvärd och hyresgäst anledning att ställa sig frågan om de villkor man ursprungligen avtalade fortfarande är marknadsmässiga. Normalt i kommersiella hyresförhållanden skall man ha kommit till sin slutsats senast nio månader före hyrestidens utgång, och beroende av vilken denna är låter man antingen hyresavtalet vara, eller så säger man upp detta och då oftast för ändring av villkor.
Bestämmelserna som reglerar förfarandet finns i JB 12:56-60 §§, samt JB 12:68–73 §§. I ett medlingsärende som nyligen avgjorts i Hyres- och arrendenämnden i Stockholm har nämndens beslut fått som konsekvens att hyresgästens möjlighet att nyttja det skydd mot oskäliga villkor enl. JB 12:58 a+b § helt har kommit att bortfalla. Bakgrunden är den att hyresgästen i april 2022 sade upp hyresavtalet för ändring av villkor. Det var främst hyran som bedömdes vara högre än marknadshyran för lokalen vid uppsägningstillfället. Hyresvärden å sin sida hade gjort bedömningen att hyran vid samma tidpunkt var marknadsmässig, varför denne valde att låta avtalet vara. Då parternas uppfattning om hyran skilde sig åt, och möjligheten att uppnå enighet bedömdes som små valde hyresgästen att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling.
Utöver ändring av hyresnivån ville hyresgästen att ny överenskommen bashyra för nästkommande hyresperiod också skulle vara anpassad till ett aktuellt indextal, i detta fall indextalet för oktober 2022. Vid den summariska förhandling som tog vid i nämnden, kom man till den häpnadsväckande slutsatsen att hyran för lokalen inte ens stannade vid den hyra som hyresvärden tidigare hade funnit marknadsmässig, utan man adderade dessutom ökningen av hyran som tillkom till följd av det indextillägg mellan oktober 2021 och oktober 2022 som ingen av parterna kunnat förutse vid uppsägningstillfället, till medlingsbudet. Den situation hyresgästen nu kom att befinna sig i var att nämnden föreslog en hyra som är högre än den hyresvärden tidigare funnit acceptabel, och hade då att antingen acceptera den av nämnden föreslagna hyresnivån, eller flytta utan rätt till ersättning enligt 12:58 b §.
Då Hyresnämnden valt ett datum för förhandling som låg allt för nära fardagen, skulle en process att fastställa marknadshyran för lokalen inte hinnas med före hyrestidens utgång, och hyresvärden var efter medlingsbudet av lätt insedda skäl ointresserad att flytta fardagen till ett senare datum. Ärendets utfall visar vilket dilemma man som hyresgäst hamnar i om man försöker tillvarata sin rätt att få skäliga villkor för ett fortsatt hyresförhållande. För hyresnämnderna runt om i landet riskerar man att till följd av den rättsosäkerhet som uppvisats i detta exempel, kraftigt öka sin arbetsbelastning och tidsutdräkten för en prövning av ärenden om man som hyresgäst tvingas begära att nämnden fastställer hyran för en lokal direkt i stället för att medla. Ett sådant förfarande är normalt mer omfattande och tidskrävande, och undanröjer den goda intention lagstiftarna hade med införandet av medlingsinstitutet, att få parterna att komma överens på ett effektivt och smidigt sätt.
Med hyresnämndens hantering och beslut hämtat ur ovanstående exempel, riskerar man att medlingens betydelse och möjligheter till en rättssäker process helt försvinner i samband med en prövning av marknadshyran i kommersiella hyresförhållanden.
