Släkten har disponerat arrendestället på Gotland i 75 år och delar idag upp dispositionsrätten mellan fem olika familjer enligt ett schema.
Nu tvingas de dock tillbringa somrarna någon annanstans.
Att markägaren vill bygga en egen permanentbostad på fastigheten är ett intresse som påtagligt överväger arrendatorernas, enligt hovrätten.
En jordägare ansökte i Arrendenämnden i Stockholm om att ett avtal om bostadsarrende i Burgsvik på Gotland inte skulle förlängas. På arrendestället finns ett fritidshus från 40-talet och samma släkt har arrenderat marken i 75 års tid. Idag disponeras arrendestället av fem olika familjer.
Markägaren har sin familj i samma område och vill komma närmare sina åldrande föräldrar. Han vill därför nu ta marken i anspråk och bygga sig en egen permanentbostad på fastigheten – och måste inom två år påbörja bygget enligt det bygglov som han beviljats. Han har erbjudit arrendatorerna att köpa loss fastigheten och själv köpa en annan, men parterna har inte kunnat enas om priset.
Staters ansvar för klimatförändringarna och vikten av domstolsprövning
Europadomstolen har nu slagit fast att Europakonventionen är tillämplig i förhållande till klimatförändringarna. De tre storkammaravgörandena från Europadomstolen är till stor del en tillämpning och naturlig utveckling av domstolens tidigare praxis – men innehåller också en stor processuell viktig nyhet i förhållande till civilsamhällets möjligheter att företräda bredare kollektiva intressen. Det konstaterar Anna Rogalska Hedlund, ombud i det svenska Auroramålet, i sin analys – med fokus på frågan om talerätt.
”Flitigt användande”
Arrendatorerna bestred upphörsyrkandet. De ifrågasatte om markägaren verkligen har en avsikt att bosätta sig på fastigheten och betonade samtidigt den långa tid som släkten disponerat arrendestället, med investeringar i fritidshuset och ”flitigt användande” av detsamma. Markägarens erbjudande att köpa fastigheten var inte allvarligt menat och inte förankrat i ett verkligt marknadsvärde, menade de.
Frågorna som arrendenämnden ställdes inför var primärt om arrendatorernas besittningsskydd skulle vika för markägarens intresse av att förfoga över arrendestället för bebyggelse av annat slag.
Jordabalken föreskriver ett ”förhållandevis starkt besittningsskydd” för bostadsarrendatorer, men intresset av förlängning väger i allmänhet något lättare när det handlar om fritidsändamål och inte permanentboende och om arrendestället nyttjas i ringa omfattning, konstaterade nämnden.
Övervägande intresse
När markägaren har egna byggplaner måste det inte finnas en omedelbar ekonomisk bakgrund, utan jordägarens intresse av att kunna bygga en permanentbostad är enligt NJA 2011 s. 664 ett sådant intresse som påtagligt överväger arrendatorernas intresse av förlängning.
Genom att åberopa bygglovsansökan och ansökan om strandskyddsdispens ansåg nämnden att markägaren hade gjort sannolikt att han planerar att bygga en permanentbostad på fastigheten. Han hade även redogjort för sin anknytning till platsen och nämnden ansåg inte att det fanns anledning att ifrågasätta att hans plan också är att bosätta sig där. Markägaren äger i och för sig en annan närbelägen fastighet, men arrendenämnden godtog att denna fastighet avskrivits som alternativ efter att kommunen avslagit ansökan om strandskyddsdispens där.
Att arrendeförhållandet pågått så lång tid som 75 år talade för en förlängning, men fritidshuset används främst under en tioveckorsperiod under sommaren, då de olika familjerna delar upp nyttjandet mellan sig utifrån ett schema. Det handlade med andra ord om ett förhållandevis begränsat nyttjande som dessutom sker för fritidsändamål.
Överklagade
Arrendenämndens slutsats blev att jordägarens intresse av att själv förfoga över arrendestället påtagligt övervägde arrendatorernas intresse av förlängning. Upphörsyrkandet bifölls därför och det saknades enligt nämnden skäl att bevilja längre uppskov med avflyttningen än till 31 januari 2022, som markägaren medgett.
Arrendatorerna överklagade beslutet till Svea hovrätt men förlorar nu även där.
I hovrätten har det tillkommit viss utredning som ger stöd för att arrendatorerna vistas i fritidshuset även vid andra tillfällen än under sommaren. Detta förändrar dock inte bedömningen utan hovrätten ansluter sig till de överväganden som arrendenämnden gjort.
Överklagandet avslås därför och arrendatorerna åläggs nu att ersätta markägarens rättegångskostnad med drygt 100 000 kronor. (Blendow Lexnova)
Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här
