En tandläkare som har hyrt en niorumslägenhet om 334 kvadratmeter på Karlavägen i Stockholm måste flytta.
Lägenheten består av en bostadsdel och en tandläkarpraktikdel.
Hyresvärdens skäl för uppsägningen – ombyggnad till mindre lägenheter – väger så pass tungt att det inte är oskäligt mot tandläkaren att hyresavtalet upphör.
En tandläkare ingick år 1994 ett hyresavtal med ett bostadsbolag avseende en niorumslägenhet om 334 kvadratmeter på Karlavägen i Stockholm. Enligt avtalet hyrs lägenheten ut för att användas till bostad och tandläkarpraktik. Tandläkaren har inkommit med en ansökan om att överlåta hyresrätten till sin 38-årige son samtidigt som hyresvärden har sagt upp hyresavtalet.
Förändrade regler om topsning
En del av lagreformen om biometri i brottsbekämpningen är förändrade regler om tagande av salivprov eller topsning för brottsbekämpande ändamål i rättegångsbalken. Dessa regler gäller från och med den 1 juli 2025 och innebär framför allt att möjligheterna till topsning för dna-analys på olika sätt har utökats. Mattias Hjertstedt analyserar de nya bestämmelserna och deras konsekvenser.
Permanent boende
Tandläkaren gjorde gällande att hans son bott tillsammans med honom i lägenheten sedan hyresförhållandet inleddes. De har haft gemensamt hushåll, använt lägenheten tillsammans och haft sitt egentliga hem där. Det fanns därför förutsättningar för att överlåta kontraktet på honom, menade han. Tandläkaren förklarade vidare att han äger en bostadsrätt i Stockholm och ett hus i Thailand men att han har sitt permanenta boende i prövningslägenheten.
Hyresvärden menade att tandläkaren inte bor i lägenheten, utan spenderar vintrarna i Thailand och somrarna i bostadsrätten. Lägenheten påstods uteslutande användas av sonen, varför det inte förelåg någon verklig boendegemenskap. Vidare upplystes om att hyresvärden erbjudit sonen flera ersättningslägenheter.
Ska bygga lägenheter
Som sakligt skäl för uppsägningen angav värden att niorumslägenheten ska byggas om till flera mindre bostadslägenheter. Dessutom var mannen inte längre verksam som tandläkare, utan hyrde ut praktikdelen till en fristående tandläkare. Eftersom mannen varken bor i lägenheten eller arbetar som tandläkare påstods han sakna behov av lägenheten.
Hyresnämnden i Stockholm gav både tandläkaren och hyresvärden rätt.
Vad beträffar frågan om hyresavtalet ska upphöra så konstateras att hyresvärden inte har lagt fram någon egen utredning till stöd för att tandläkaren saknar behov av lägenheten. Annat var därför inte visat än att tandläkaren använder lägenheten som sitt permanenta boende. Hyresavtalet skulle därmed inte upphöra.
Nämnden övergick därefter till att pröva om tandläkaren ska lämnas tillstånd att överlåta hyresrätten till lägenheten. Av 12 kap. 34 § första stycket jordabalken framgår att sådant tillstånd ska lämnas om det är fråga om en verklig boendegemenskap med en närstående.
Svepande
Den enda bevisning som tandläkaren har lagt fram är de uppgifter som han själv och sonen lämnat i förhör. Uppgifterna bedömdes i flera delar varit svepande och allmänt hållna.
”Under förhören har också frågorna ställts på sådant sätt att det gett visst intryck av att syftet med frågorna snarare varit att bocka av de krav som ställts upp i rättspraxis för att det ska kunna vara fråga om en verklig boendegemenskap, än att försöka återge de verkliga förhållandena kring hur boendet i själva verket varit organiserat”, påpekade nämnden vidare.
Till detta kommer att det var anmärkningsvärt med boendegemenskap mellan en 38-årig son och 84-årig far, särskilt eftersom sonen sedan två år har en flickvän.
Sammantaget fann hyresnämnden att tandläkaren inte lyckats bevisa att varit fråga om sådan verklig boendegemenskap som krävs för att överlåta hyresrätten. Hans begäran avslogs därför.
Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt medan tandläkaren motsatte sig ändring av nämndens beslut.
I likhet med underinstansen anser hovrätten att hyresvärden inte har styrkt att tandläkaren saknar behov av prövningslägenheten. Det är dock ostridigt att mannen inte längre är verksam som tandläkare. Han saknar därför behov av den del av lägenheten som avser tandläkarpraktik.
Som sakligt skäl för uppsägningen har hyresvärden angett att lägenheten ska byggas om till flera mindre bostadslägenheter. Enligt domstolen väger det uppgivna skälet relativt tungt. Det ska också vägas in att tandläkaren saknar behov av tandläkarpraktiken samt att hyresvärden erbjudit flera ersättningslägenheter.
Mot bakgrund av detta anser domstolen att det inte är oskäligt mot tandläkaren att låta hyresavtalet upphöra. Han ska dock ges ett längre uppskov med att flytta.
Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här
