Översikt


Hittar du inte vad du letar efter? Klicka här för att söka.
Annons
Annons

Stockholms stad måste lösa ut arrendator med 129 miljoner

Nyheter
Publicerad: 2019-10-04 13:15
Foto: Stockholms stad

En arrendator som tidigare skapat och bekostat en bergrumsanläggning under Vanadislunden i Stockholm får cirka 130 miljoner kronor i ersättning med stöd av en lösenklausul från 1969.
Stockholms stads invändning att det i princip innebär en evig upplåtelse höll inte i tingsrätten.

Logistikhus Vanadisberget Kommanditbolag har av Stockholms Stad arrenderat en bergrumsanläggning under Vanadislunden i Stockholm. I bergrumsanläggningen har Logistikhus bedrivit uthyrning av ytor för bland annat verkstäder, avfallshantering och uppställningsplatser för fordon.

Anlade bergrummet

Avtalet om arrende över bergrumsanläggningen ingicks den 19 maj 1969 mellan staden och den ursprungliga arrendatorn, Sellbergs Fastighets Aktiebolag. Vid denna tidpunkt var bergrummet inte utsprängt och bergrumsanläggningen var inte uppförd. Arrendatorn fick därför enligt avtalet rätt att anlägga bergrummet. Det var arrendatorn som lät utföra och bekosta utsprängningen och uppförandet av bergrumsanläggningen.

Förutom Arrendeavtalet har tre avtal benämnda tilläggsavtal träffats. Det första tilläggsavtalet träffades mellan de ursprungliga parterna den 22 april 1977. Vid utgången av den initiala arrendeperioden om 25 år förlängdes arrendet den 1 juli 1994 med tio år i enlighet med vad som förutsatts i punkt 2 i arrendeavtalet.

Tilläggsavtal

Det andra tilläggsavtalet träffades den 17 oktober 2002 mellan staden och den dåvarande arrendatorn Sita Sverige AB. I Tilläggsavtal 2 angavs att arrendet ska förlängas med 10 år från och med den 1 oktober 2002 till och med den 30 september 2012 och därefter med 5 år i taget om det inte sägs upp 3 år dessförinnan.

Det tredje tilläggsavtalet träffades den 26 oktober 2004 mellan staden och Logistikhus som övertog arrendet från SITA Sverige AB år 2003.

Sades upp 2014

Staden sa genom brev daterat den 19 juni 2014 upp srrendeavtalet till upphörande för avflyttning vid avtalstidens utgång den 30 september 2017.

Logistikhus krävde därför ersättning med i första hand 165 miljoner kronor.

Staden bestred käromålet. För det fall tingsrätten skulle finna att Logistikhus har rätt till ersättning gjorde staden gällande att den i första hand jämkas till noll kronor. För det fall tingsrätten skulle finna att Logistikhus har rätt till ersättning och att jämkning inte ska ske samt att denna ersättning ska beräknas enligt punkt 10 i arrendeavtalet har staden vitsordat ett belopp om 32 miljoner kronor. Dessutom begärde staden att avdrag skulle göras för eftersatt underhåll.

”Ny upplåtelse”

Enligt staden så innebär Tilläggsavtal 2 att det är fråga om en ny upplåtelse. Det höll Stockholms tingsrätt med om men menade att denna upplåtelse hämtar sitt avtalsinnehåll från arrendeavtalet. Frågan som tingsrätten då hade att pröva var om Logistikhus har rätt till ersättning enligt punkt 10 i arrendeavtalet i enlighet med Logistikhus förstahandsgrund.

I punkt 10 anges att om bolaget inte skulle medges förlängning av upplåtelsetiden såsom i punkt 2 är förutsatt eller om staden för att medge förlängning uppställer villkor som väsentligt avviker från de i detta avtal intagna, ska staden lösa den utförda anläggningen.

”Oskälig tolkning”

Logistikhus har i denna del framfört att syftet med lösenklausulen var att säkerställa att arrendatorn skulle få rätt till skälig ersättning den dag arrendet upphörde, oavsett om det var efter de inledande 25 åren eller efter förlängning. Staden har gjort gällande att lösenklausulen togs in för att få investeringen finansierad. Staden har vidare anfört att valet av tidsperioden 25 år plus 10 år är en indikation på att vad parterna sökte var en tidsperiod inom vilken Sellbergs investering skulle vara till fullo avskriven. Det oskäliga i Logistikhus tolkning av lösenklausulen ligger, enligt Stockholms stad, i att arrendatorn får en strikt ersättningsrätt under evig tid. Detta innebär att en markägare aldrig kan säga upp nyttjanderätten utan en ersättningsskyldighet till skillnad från alla andra arrenden. Det innebär även att möjligheten att säga upp arrendet i praktiken utesluts jämfört med andra arrenden. Därför finns det skäl att lämna lösenklausulen utan avseende eller att jämka den genom en tillämpning av 36 § avtalslagen.

Alltjämt tillämplig

Vid en samlad bedömning finner dock tingsrätten att avtalshandlingarnas ordalydelse ger stöd för att punkt 10 i arrendeavtalet alltjämt är tillämplig. Logistikhus har således rätt till ersättning.

Tingsrätten anser beträffande marknadsvärdet att det är 147,5 miljoner kronor. Från detta värde ska ett belopp om 14,7 miljoner kronor avseende eftersatt underhåll och ett belopp om 4 miljoner kronor avseende förväntade hyresförluster under renoveringen dras av. Detta ger ett bedömt värde om 128, 8 miljoner kronor.

När det gäller stadens yrkande om jämkning säger tingsrätten att de omständigheter som staden åberopat innebär närmast att en mellan parterna avtalad lösenskyldighet skulle vara oskälig i sig. Staden har inte åberopat några omständigheter avseende avtalets tillkomst varför det redan av det skälet inte kan komma ifråga att jämka villkoret på grund av omständigheter vid avtalets tillkomst.

Invändning lämnas därhän

På motsvarande sätt förhåller det sig med senare inträffade förhållanden, nämligen att staden inte åberopat några sådana. När det sedan gäller omständigheterna i övrigt så har staden gjort gällande att lösenbestämmelsen skulle innebära en evig lösenskyldighet, ”rätten har svårt att ta till sig relevansen av detta argument, samt innebära en omotiverad ekonomisk fördel i förhållande till vad som gäller beträffande lösenskyldighet enligt 11 kap. 5 jordabalken när fråga är om anläggningsarrende”.

Enligt tingsrättens mening har staden inte styrkt några omständigheter som skulle innebära att avtalsvillkoret är oskäligt. Invändningen lämnas därför därhän.

Skäliga kostnader

Logistikhus har vunnit delvis bifall och har därför rätt till ersättning för en kvotdel av sina rättegångskostnader. Eftersom Logistikhus vunnit framgång endast till 78 procent av sitt yrkande så har de rätt till ersättning för sina skäliga kostnader med 56 procent av dessa.

Staden ska därför ersätta motpartens rättegångskostnader med drygt 1,3 miljoner kronor.

Gratis nyhetsbrev om rättsfall och juridik från Dagens Juridik – klicka här


Mitt DJ Premium
Få tillgång till bakomliggande domar och dokument som ligger till grund för aktuella artiklar och reportage.

Dela sidan:
Skriv ut:

Blendow Lexnova
red@dagensjuridik.se