Mäklare varnas – prisökning med 688 procent osannolik
Enligt Fastighetsmäklarinspektionen är det anmärkningsvärt att mäklaren, som anlitats för ett värderingsuppdrag, har ansett att fastighetens marknadsvärde har ökat med 688 procent de senaste två åren.
Mot bakgrund av bland annat detta och att det är fråga om en obebyggd lantbruksfastighet anser inspektionen att agerandet förtjänar en varning.
En mäklare upprättade i november 2021 ett värdeutlåtande avseende en fastighets marknadsvärde. Fastigheten består av en obebyggd tomt om cirka 5 000 kvadratmeter. I utlåtandet uppskattades marknadsvärdet till 5,5 miljoner kronor.
Med anledning av detta anmäldes mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen, FMI. Vid tidpunkten för värderingen låg anmälaren i tvist med mäklarens uppdragsgivare. Den sistnämnda avsåg att använda fastigheten som säkerhet för en betalningsförpliktelse.
Utanför detaljplan
Anmälaren ställde sig tveksam till värderingen och anlitade därför en oberoende auktoriserad fastighetsvärderare. En ny värdering utfördes i mars 2022. Då framkom att fastigheten var belägen utanför detaljplan, inte omfattades av gällande områdesbestämmelser och att översiktsplanen angav jordbruksmark som markanvändning. Det framgick vidare att fastigheten belastades av ledningsrätt för starkströmsledning och att den låg inom 100 meter från motorväg. Av handlingar som inhämtats från kommunen framgick även att fastigheten inte var lämplig för bebyggelseändamål.
Den av anmälaren anlitade värderingsmannen bedömde sammantaget att det i princip var uteslutet att bebygga marken på kort eller medellång sikt. Marknadsvärdet uppskattades därför till 250 000 kronor.
Mäklaren har yttrat sig över anmälan och vidgått att värderingen var felaktig. Han har dock bestritt att han har agerat oaktsamt vid värderingen. Han kontaktade stadskontoret inför värderingen och fick då besked om att fastigheten var möjlig att bebygga och att stycka av. Efter att han anmälts till FMI ringde han kontoret på nytt, och fick då besked om att han fått felaktig information vid den första kontakten. Den felaktiga värderingen berodde alltså på stadskontoret. Dessutom har en närliggande fastighet om 2 500 kvadratmeter sålts för cirka 4,8 miljoner kronor.
God fastighetsmäklarsed
FMI inleder med att hänvisa till bestämmelsen om mäklarens allmänna omsorgsplikt i 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen. Där framgår mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed, både i förhållande till säljaren och köparen. Detta gäller inte endast vid förmedlingsuppdrag, ut även när mäklaren utför en värdering.
FMI konstaterar att den aktuella fastigheten såldes i december 2019 för 800 000 kronor. Vidare framgår det av ortprisanalysen att kvadratmeterpriset för jämförbara objekt i närområdet var 60 kronor, medan kvadratmeterpriset för fastigheten i ärendet uppskattades till över 1 000 kronor.
Enligt inspektionen finns det mot den bakgrunden ”omständigheter som ger anledning att ifrågasätta mäklarens bedömning av marknadsvärdet”.
”Inspektionen anser det särskilt anmärkningsvärt att mäklaren inte beaktat att värderingsobjektet överläts till en köpeskilling om 800 000 kronor cirka två år innan värderingstillfället. Att fastighetens marknadsvärde skulle ha ökat med nästan 688 procent under de två åren framstår enligt inspektionen som osannolikt och någon rimlig förklaring till en sådan ökning har mäklaren inte lämnat”, skriver FMI.
Motiverar varning
Trots att mäklaren, enligt vad han själv uppgett, kan ha fått felaktig information från stadsbyggnadskontoret anser FMI att han har brustit i sin omsorgsplikt. Detta med hänsyn till att han inte har beaktat tillgänglig statistik över tidigare försäljningar av obebyggda lantbruksfastigheter i närområdet.
Förseelsen motiverar en varning. (Blendow Lexnova)
Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här
