En hyresvärd föreläggs av hovrätten att åtgärda skador i kök, garderob, golv, vägg och tak i en lägenhet.
Föreläggandet förenas med ett vite om 20 000 kronor.
Hyresgästen yrkade att Hyresnämnden i Linköping skulle förelägga fastighetsägaren att, vid äventyr av vite om 20 000 kronor, åtgärda ett antal brister i hennes lägenhet.
I första hand gjordes gällande att bristerna uppkommit då värden eftersatt sin underhållskyldighet, i andra hand att bristerna utgör hinder och men i kvinnans nyttjanderätt.
Fastighetsägaren medgav att senast den 30 april 2022 åtgärda golvet i köket och stenskottet samt att senast den 3 april 2022 åtgärda elinstallationen av tvättmaskinen i badrummet och byta eluttaget i vardagsrummet förutsatt att kvinnan betalar och tillhandahåller materiell för ett nytt eluttag. Han bestred kvinnans yrkanden i övrigt samt motsatte sig att ett åtgärdsföreläggande ska förenas med vite.
Kvinnan medgav att betala och tillhandahålla materiell för ett nytt eluttag.
Orsakat av värden
Kvinnan uppgav att hon har bott i lägenheten sedan 2011. Balkongdörren går att stänga så att det inte går att komma in utifrån men det saknas barnlås. Vidare är stenskottet orsakat av hyresvärden och dennes vänner när de kört bil utanför hennes lägenhet. Golvlisten i vardagsrummet är fuktskadad och det är inte orsakat av henne. Hon har själv målat de vita delarna i vardagsrummet men inte de gröna. Hon har själv målat och tapetserat i sovrummet men det har aldrig funnits några lister i taket. I hallen matchar inte den översta listen över dörren jämfört med listerna vid sidorna. Det finns ingen vattensäker elinstallation i badrummet för tvättmaskinen vilket är något hyresvärde ska tillgodose då han ska sörja för tvättmöjligheter.
Hyresvärden i Linköping konstaterar att en hyresvärd ska, som huvudregel, med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av en uthyrd lägenhets försämring genom ålder och bruk (12 kap. 15 § andra stycket jordabalken). Om det finns en underhållsplan för fastigheten är utgångspunkten att lägenheten ska underhållas i enlighet med planen (se Svea hovrätts beslut den 6 december 2016 i mål nr ÖH 10081-15). Om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet har en hyresgäst rätt att ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.
Denna bestämmelse om åtgärdsföreläggande kräver inte att hinder eller men i nyttjanderätten ska föreligga (se Svea hovrätts beslut den 6 april 2016 i mål nr ÖH 4840-15).
Underhållsskyldighet
Bestämmelsen om hyresvärdens underhållsskyldighet innebär inte att hyresvärden är skyldig att vid varje tidpunkt åtgärda varje reparationsbehov i en lägenhet. I stället ska en avvägning mellan hyresgästens behov av att få underhållet åtgärdat och hyresvärdens behov av att mer samlat kunna planera för underhållsåtgärder. Det måste vidare vara fråga om mer än en enstaka avvikelse i lägenhetens skick för att hyresvärden ska anses brista i sin underhållsskyldighet. Bristande underhåll manifesteras i stället i mer av ett helhetsintryck som avviker från vad hyresgästen har att förvänta sig, bland annat i förhållande till en eventuell underhållsplan.
Hyresnämnden förelade fastighetsägaren att åtgärda utevaron av fog/skadad fog mellan kaklet ovanför diskbänken/köksbänken i köket, skadan på köksluckan, skadan på garderobsdörren och bakstycket i garderoben, sprickorna i golvet och skadorna på väggen i badrummet, utevaron av taklister i taket i sovrummet samt den skadade golvlisten i vardagsrummet. Föreläggandet förenades med ett vite om 20 000 kronor.
Bristerna enligt föreläggandet skulle värden åtgärda senast tre månader från nämndens beslut.
Tre månader på sig
Svea hovrätt finner inte anledning att frångå hyresnämndens bedömning att de aktuella bristerna utgör hinder eller men i nyttjanderätten som föranleder ett åtgärdsföreläggande och att det är motiverat att förena föreläggandet med ett vite. Beträffande vitets storlek gör hovrätten ingen annan bedömning än hyresnämnden. Eftersom den tid inom vilken ägaren enligt hyresnämndens beslut ska ha åtgärdat bristerna har passerat ska en ny tid bestämmas. Hyresnämndens beslut ska därför ändras endast på så sätt att den tid inom vilken fastighetsägaren ska vidta åtgärderna bestäms till tre månader från hovrättens beslut. (Blendow Lexnova)
Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här
