Översikt


Hittar du inte vad du letar efter? Klicka här för att söka.
Annons
Annons

Gymkedja får vara kvar trots oljud – begränsas inte i avtal

Nyheter
Publicerad: 2022-11-23 10:01
Foto: Noella Johansson / TT

En gymkedja får vara kvar i sina lokaler efter uppsägning på grund av buller.
Enligt tingsrätten har störningarna haft sin grund i aktiviteter som typiskt sett förekommer i en gymverksamhet vilket inte begränsas i hyresavtalet.
Hyresvärden måste nu betala motpartens rättegångskostnader på 1,3 miljoner kronor.

Fitness24Seven AB och fastighetsägaren träffade i juni 2014 ett hyresavtal avseende en lokal ii Göteborg. Lokalen uppläts för gymverksamhet och försäljning av träningsrelaterade produkter med verksamhet dygnet runt. Hyrestiden avsåg en tioårsperiod med start den 15 september 2014 fram till den 30 september 2024. Lokalen är belägen i en byggnad som även upplåts för bostadsändamål.

Sedan i vart fall 2016 har det förekommit klagomål från flera av bostadshyresgästerna i fastigheten beträffande störningar. Det rör sig bland annat om höga ljud såsom dunsar och smällar men även om skakningar i element och rör och skallrande fönster, särskilt under kvällstid som gett upphov till sömnsvårigheter för de boende. Inledningsvis antogs ljudstörningarna ha orsakats av att medlemmar kastat tunga bollar mot en vägg i lokalen men även av att vikter släpptes ned i golvet.

Förverkad

Den 11 juni 2020 sade fastighetsägaren upp hyresavtalet med Fitness24Seven utifrån att hyresrätten var förverkad, vilket Fitness24Seven bestred den 30 juni 2020. Från och med den 21 februari 2021 har Fitness24Seven hållit gymverksamheten stängd mellan kl. 22.00–06.00. Vidare fattade Miljöförvaltningen den 21 april 2021 beslut om att förbjuda Fitness24Sevens verksamhet att överskrida de riktvärden som anges i Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus. Beslutet har senare ändrats till att avse ett vitesföreläggande.

Frågan i målet är om Fitness24Seven utsatt bostadshyresgästerna för sådana störningar att hyresrätten till lokalen ska anses förverkad och om fastighetsägaren därmed haft rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid.

Fastighetsägaren menar att Fitness24Seven har underlåtit att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i form av ljud, buller och vibrationer, som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Genom att det förekommit störningar från Fitness24Seven:s verksamhet har Fitness24Seven underlåtit att vid användning av Lokalen i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Fitness24Seven ansvarar för att verksamheten uppfyller vid var tid gällande lagstiftning och föreskrifter, bland annat enligt 9 kap. 3 § miljöbalken och Folkhälsomyndighetens riktlinjer 2014:13.

Varit kända

Fitness24Seven anser sig inte ha orsakat störningar för de boende i sådan omfattning att hyresrätten är förverkad. Om tingsrätten skulle komma fram till att Fitness24Sevens verksamhet orsakat störningar i sådan omfattning att hyresrätten normalt hade varit förverkad ska den ändå inte anses förverkad eftersom den förekommande störningen beror på eller kommer av den i Lokalen avtalade och bedrivna verksamheten. Risk för störningarnas uppkomst har varit kända och har accepterats av fastighetsägaren vid tillfället för hyresavtalets tecknande.

Fitness24Seven har inte brustit i sitt ansvar enligt gällande lagstiftning och föreskrifter. Om tingsrätten skulle komma fram till att Fitness24Seven brustit i förhållande till sitt ansvar så ska Fitness24Seven ändock inte anses ha brustit eftersom det är fastighetsägaren som har vållat störningarna genom att inte vidta tillräckliga åtgärder för anpassning i enlighet med hyreskontraktet.

Göteborgs tingsrätt slår först fast att utredningen ger stöd för att de boende har utsatts för störningar från Fitness24Sevens verksamhet. Har störningarna gått utöver den avtalade verksamheten? Enligt parternas avtal och de särskilda bestämmelserna i bilaga 6 – som parterna enligtvpunkten 10 gett tolkningsföreträde vid motstridiga bestämmelser i avtalet – framgår i punkten 1.2.1 att hyresvärden ska iordningsställa Lokalen enligt bilaga 1, 7 och 8 (”Hyresgästanpassningarna”). Av punkten 1.2.2 framgår att hyresgästen ansvarar för övriga hyresgästanpassningar som krävs för verksamheten, såsom t.ex. skåpsinredning i omklädning, receptionsdisk, övrig egen inredning, verksamhetsutrustning, ljudanläggning, speglar m.m. När det gäller utformningen av golvet framgår det av avtalets bilaga 7 – förstärkt typrumsbeskrivning (bygglovshandling) – på sidan 3 att det ska vara olika golvbeläggning i olika delar av Lokalen. Det ska bland annat vara trägolv i stretchytan och i ytan för fria vikter en gummimatta med Stepisol under för att motverka stomljud.

Det kan konstateras att vad som utgör avtalsinnehåll framgår av punkten 11 i bilaga 6 till hyresavtalet. Varken Fitness24Sevens rumsbeskrivning eller byggmanual utgör således avtalsinnehåll. Tingsrätten anser inte heller att den ovan nämnda skrivningen i bilaga 7 i sig kan anses innebära att Fitness24Seven skulle vara ansvarigt för att golvet var tillräckligt isolerande för att motverka stomljud i fastighetsägaren fastighet. Särskilt som det inte anges något om ljudnivåer m.m. i anslutning till golven i bilaga 7 medan avtalet innehåller en särskild reglering avseende ljudnivåer m.m. i Lokalen i punkten 3.2. i bilaga 6. Enligt tingsrätten kan avtalet om att golvet ska utföras enligt anvisning från Fitness24Seven inte anses innebära att Fitness24Seven är ansvarig för golvens funktion i byggnaden. fastighetsägaren har därmed inte visat att Fitness24Seven till följd av avtalet angående golven i Lokalen varit ansvarigt för att förhindra ljudstörningar från verksamheten i lokalen.

Inte visat

Fastighetsägaren har inte visat att Fitness24Seven enligt punkten 3.2. i bilaga 6 till avtalet varit ansvarigt för att förhindra ljudstörningar från verksamheten i lokalen.

När det gäller lokalens användning säger rätten utredningen talar för att störningarna har singrund i aktiviteter som typiskt sett förekommer i en gymverksamhet. Någon begränsning av dessa aktiviteter har inte tagits in i hyresavtalet. Detsamma gäller enligt tingsrätten avseende möjligheten för medlemmarna att flytta runt fria vikter liksom möjligheten för Fitness24Seven att ändra placering av träningsmaskiner.

De störningar som förekommit under den aktuella tidsperioden har således alla sin grund i Fitness24Sevens gymverksamhet och det sätt som lokalen utformats för att användas till det ändamålet. Att ljud uppstår i samband med att olika träningsredskap och vikter används får enligt tingsrätten anses utgöra en naturlig del av en sådan verksamhet. Mot bakgrund av detta anser tingsrätten att Fitness24Seven har använt lokalen för sådan verksamhet som följer av hyresavtalet.

Fastighetsägaren har emellertid gjort gällande att störningarna har gått utöver vad bostadshyresgästerna skäligen ska behöva tåla.

Typiskt förekommande

Enligt tingsrättens uppfattning talar utredningen i stället för att störningarna har sin grund i aktiviteter som typiskt sett förekommer i en gymverksamhet. Någon begränsning av dessa har inte tagits in i hyresavtalet. Detsamma gäller enligt tingsrätten avseende möjligheten för medlemmarna att flytta runt fria vikter liksom möjligheten för Fitness24Seven att ändra placering av träningsmaskiner.

Sammanfattningsvis har de störningar som förekommit under den aktuella tidsperioden således alla sin grund i Fitness24Sevens gymverksamhet och det sätt som Lokalen utformats för att användas till det ändamålet. Att ljud uppstår i samband med att olika träningsredskap och vikter används får enligt tingsrätten anses utgöra en naturlig del av en sådan verksamhet. Mot bakgrund av detta anser tingsrätten att Fitness24Seven har använt lokalen för sådan verksamhet som följer av hyresavtalet.

Fastighetsägaren har emellertid gjort gällande att störningarna har gått utöver vad bostadshyresgästerna skäligen ska behöva tåla.

Fastighetsägaren får nu betala motpartens rättegångskostnader på 1,3 miljoner kronor.

(Blendow Lexnova

Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här

Mikael Kindbom
red@dagensjuridik.se

Dela sidan:
Skriv ut: