När ägarna av en nyköpt bostadsrätt kort efter tillträdet skulle slipa golvet framkom det att lägenheten var drygt en kvadratmeter mindre än vad som angivits i köpehandlingarna.
Med hänsyn till att lägenheten är relativt liten anser tingsrätten att avvikelsen har haft viss prispåverkan och köparna har därför rätt till 75 000 kronor i prisavdrag.
Ett par köpte i februari 2021 en bostadsrätt i centrala Stockholm för 3,9 miljoner kronor. Efter tillträdet beslutade sig köparna för att slipa golvet i lägenheten, och upptäckte då att boarean uppgick till 33 kvadratmeter. I den objektsbeskrivningen som de fick inför köpet angavs boarean till 34,7 kvadratmeter.
Med anledning av denna diskrepans har köparna stämt de som sålde lägenheten vid Stockholms tingsrätt och yrkat på 150 000 kronor i prisavdrag.
Förändrade regler om topsning
En del av lagreformen om biometri i brottsbekämpningen är förändrade regler om tagande av salivprov eller topsning för brottsbekämpande ändamål i rättegångsbalken. Dessa regler gäller från och med den 1 juli 2025 och innebär framför allt att möjligheterna till topsning för dna-analys på olika sätt har utökats. Mattias Hjertstedt analyserar de nya bestämmelserna och deras konsekvenser.
”Åsidosatt undersökningsplikt”
De har gjort gällande att uppgiften om att boarean uppgick till 34,7 kvadratmeter har utgjort avtalsinnehåll och att arean därmed har avvikit från vad parterna avtalat om. Vid beräkningen av prisavdraget har köparna utgått från an avvikelse om två kvadratmeter eftersom decimaler i areauppgifter ska avrundas enligt Svensk Standard SS 21054:2020.
Säljarna har bestridit yrkandet och bland annat gjort gällande att boarean inte varit utfäst. Under alla förhållandena förekommer tydliga reservationer och friskrivningar på de ställen där areauppgiften finns. Köparna har dessutom åsidosatt sin undersökningsplikt – som varit utökad till följd av att de uppmanades att granska bostadsrättsföreningen, varifrån uppgiften om boarean kom från.
Tingsrätten framhåller inledningsvis att uppgiften om lägenhetens boarea uppgick till 34,7 kvadratmeter finns på flera ställen i objektsbeskrivningen som ostridigt är en del av överlåtelseavtalet. I beskrivningen finns angivet, i direkt anslutning till en planritning över bostadsrätten, att avvikelser kan förekomma samt att skala och mått kan avvika från verkligheten. Enligt domstolen kan skrivningen inte tolkas på annat sätt än att den tar sikte på själva planritning, alltså inte areauppgiften.
Avtalad egenskap
Till detta kommer att boarean har varit angiven med en decimal, vilket rimligen har gett köparna intrycket av att det rört sig om en exakt uppgift. Sammantaget finner rätten att uppgiften om lägenhetens storlek utgör en avtalad egenskap.
I felbedömningen har köparna menat att Svensk Standard och dess avrundning ska tillämpas på uppgiften om boarean, men det håller inte tingsrätten med om. Vid bedömningen av ett köprättsligt fel går det inte att tillämpa en standard som parterna inte har avtalat om när avtalad area är angiven på ett annat sätt. Att säljarna har tagit in en allmän friskrivning om fel i bostadsrätten påverkar inte bedömningen.
När det gäller köparnas undersökningsplikt anser domstolen att areaavvikelsen inte borde ha upptäckts vid undersökningen. Det framhålls att varken säljarna eller mäklaren hade noterat avvikelsen förrän köparna hörde av sig.
Avslutningsvis tar rätten ställning till prisavdragets storlek.
Köparnas beräkning av prisavdrag grundar sig på ett sakkunnigutlåtande som utgått från en tillämpning av Svensk Standard och att avvikelsen därmed varit två kvadratmeter. Som tingsrätten funnit ovan ska standarden inte tillämpas.
3,5 %
Eftersom köparna inte har lämnat någon decimaluppgift om boarean utgår domstolen från att arean uppgår till 33,49 kvadratmeter. Avvikelsen uppgår då till 1,21 kvadratmeter, det vill säga cirka 3,5 procent av den avtalade storleken. Köparnas expert har ansett att en avvikelse om en kvadratmeter inte påverkar priset. En avvikelse om två kvadratmeter får däremot en prispåverkan.
I det aktuella fallet överstiger avvikelsen 1 kvadratmeter med endast 0,21 kvadratmeter. Med hänsyn bland annat till att lägenheten är relativt liten anser dock tingsrätten att avvikelsen har viss prispåverkan. Med tillämpning av den modell som köparnas expert har förordat kommer domstolen fram till att prisavdraget skäligen bör bestämmas till 75 000 kronor.
Med hänsyn till utgången i målet ska parterna stå sina egna rättegångskostnader. (Blendow Lexnova)
Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här
