Översikt


Hittar du inte vad du letar efter? Klicka här för att söka.
Annons
Annons

Besiktningsfirma missade sneda ytterväggar och lutande golv

Nyheter
Publicerad: 2022-05-04 13:27
Genrebild Foto: Karin Grip / SvD / TT

En besiktningsfirma agerade oaktsamt när den missade att upplysa köparna om att det förvärvade huset hade sneda ytterväggar, att yttertaket bågnade, att huset låg delvis snett på grundmuren och att lutade kraftigt.
Köparna får dock bara 150 000 kronor mot begärda en miljon i tingsrätten.

Den 28 september 2020 genomförde en firma en överlåtelsebesiktning av en fastighet i Storfors kommun. På fastigheten finns ett bostadshus. Överlåtelsebesiktningen skedde på uppdrag av ett gift par som övervägde att köpa fastigheten.

Efter besiktningen och besiktningsmannens muntliga genomgång av sina iakttagelser köpte makarna fastigheten för 730 000 kronor. De vann budgivningen med budet 790 000 kronor och fick sedan priset nedsatt efter att ha framfört sådant som besiktningsfirman påpekat i besiktningen.

Tvisten avser frågan om makarna har rätt till skadestånd av besiktningsfirman för att de inte uppmärksammat dem på vissa andra brister i fastighetens byggnad än de som angetts i besiktningsprotokollet.

Begärde en miljon

Köparna begärde en miljon kronor i skadestånd av besiktningsfirman. De anser att besiktningsfirman har utfört uppdraget, men underlåtit att upplysa dem om väsentliga brister och risker som förelåg avseende huset och fastigheten. Därmed har besiktningsfirman inte tillvaratagit deras intressen. Tjänsten är inte fackmässigt utförd. Det föreligger avtalsbrott eftersom tjänsten avviker från vad de med fog haft att förvänta sig enligt avtalet. Tjänsten är väsentligen felaktig eftersom resultatet avviker från vad de har rätt att kräva enligt avtalet. besiktningsfirman har förfarit vårdslöst genom att inte upptäcka och inte varsko dem om byggnadens brister.

Av utredningen framgår att huset hade sneda ytterväggar, att yttertaket bågnade, att huset låg delvis snett på grundmuren och att innergolv på några ställen lutade kraftigt. besiktningsfirman kontrar med att bolaget har utfört sitt uppdrag fackmässigt. Tjänsten avviker inte från vad makarna haft rätt att kräva enligt avtalet och besiktningsfirman har inte brustit i sin pedagogiska plikt. Tjänsten är inte väsentligt felaktig och resultatet avviker inte från vad makarna har rätt att kräva enligt avtalet. Besiktningsfirman har inte förfarit grovt vårdslöst. De har redovisat de fel som kunde konstateras och har inte lämnat några utfästelser om husets egenskaper.

Makarna har inte tillfogats någon skada överhuvudtaget på grund av påstått fel i tjänsten. Om skada anses föreligga, ska skadan anses vara skillnaden mellan det pris som betalats för fastigheten och vad som skulle ha betalats om felet varit känt. Detta belopp hade varit försumligt eftersom det var fråga om ett 100 år gammalt renoveringsobjekt.

Upplysningsplikt

Värmlands tingsrätt konstaterar att om besiktningsmannen kan se att huset har ett utseende som avviker från det normala genom att exempelvis vara vint och skevt, ska besiktningsmannen upplysa om det. Att orsaken till utseendet är något som ligger utanför besiktningsmannens uppdrag saknar betydelse för besiktningsmannens upplysningsskyldighet.

Besiktningsfirmans skyldighet att upplysa makarna om iakttagbara förhållanden som makarna hade anledning att överväga vid sin bedömning av om de skulle köpa fastigheten och i så fall till vilket pris. Förhållandena att huset hade sneda ytterväggar, att yttertaket bågnade, att huset låg delvis snett på grundmuren och att innergolv på några ställen lutade kraftigt har alla varit iakttagbara för besiktningsfirmans.

Över hundra år gammalt hus

Besiktningsfirmans påstående att ett över hundra år gammalt hus kan ha detta utseende är kanske riktigt, men det ändrar inte slutsatsen att besiktningsfirman måste upplysa om iakttagelserna eftersom dessa kunde ha betydelse för makarnas ställningstaganden.

Besiktningsfirman har påpekat vissa förhållanden som har anknytning till nämnda brister men dessa påpekanden är långtifrån tillräckliga för att firman ska anses ha upplyst om att huset hade sneda ytterväggar, att yttertaket bågnade, att huset låg delvis snett på grundmuren och att innergolv på några ställen lutade kraftigt.

Som utgångspunkt vid beräkning av skada på egendom gäller att skadeståndet ska motsvara skillnaden i värde mellan egendomen i skadat och oskadat (eller snarare avtalsenligt) skick. Detta framgår av de i detta mål inte tillämpliga bestämmelserna i 4 kap. 19 c § jordabalken och 38 § köplagen och gäller dessutom som en allmän princip.

Negativt värde

Makarna har köpt fastigheten för 730 000 kronor och yrkar nu skadestånd med 1 000 000 kronor. Det är, menar rätten, ”orimligt att husets skick medfört att fastigheten hade ett negativt värde”. Det förhållandet att några vittnen beskrivit huset som ett rivningsobjekt ändrar inte den slutsatsen och det kan dessutom konstateras att makarna valt att inte riva huset utan att renovera det. Det är uppenbart att fastigheten haft ett markvärde och man kan utgå från att även huset haft ett värde. Någon utredning om dessa värden finns inte. Den närmaste utredningen som finns är att andra spekulanter har lagt bud på fastigheten på runt 600 000 kronor. Vilka överväganden dessa spekulanter har gjort är dock okänt.

Det är makarna som ska visa skadans storlek. Den bevisning som de har om renoveringskostnaderna är inte relevant, eftersom kostnaderna alltför mycket avviker från vad värdeskillnaden kan vara. Eftersom en kostnadsmetod har godtagits i praxis, kan följden av att makarna inte har bevisning som direkt avser värdeskillnaden inte bli att de helt saknar rätt till skadestånd. Det är tydligt att värdet på fastigheten är lägre än det pris som de har betalat och de måste ha rätt till skadestånd för det.

I brist på utredning om värdeskillnaden finner tingsrätten att värdeskillnaden uppgår till 150 000 kronor.

Parterna får stå sina egna rättegångskostnader. (Blendow Lexnova

Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här

Mikael Kindbom
red@dagensjuridik.se

Dela sidan:
Skriv ut: