av Magnus Melin, vice ordförande i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och författare till kommentaren till fastighetsmäklarlagen.
År 2021 undersökte jag de anmälningar som inkom till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) under en viss tidsperiod. Undersökningen, som publicerades i form av en debattartikel på Dagens Juridik, visade att mer än hälften av alla anmälningar rörde lockpriser. Med ”lockpris” menas att en bostad marknadsförs med ett utgångspris som understiger det bedömda marknadsvärdet.
Undersökningen visade också att en klar majoritet av lockprisanmälningarna hade gjorts av personer som inte varit spekulanter på bostaden och därför inte kunnat känna sig vilseledda av det påstådda lockpriset. Poängen var att antalet anmälningar gav en överdriven bild av problemet och styrde FMI:s resursanvändning i fel riktning. FMI lät sig dock inte övertygas utan menade att lockpriser var ett reellt problem som måste lösas.
Sedan dess har frågan om lockpriser i princip avförts från dagordningen, detta på grund av HFD 2023 ref. 28 och HFD 2025 ref. 4. Man kan säga att HFD upplöste lockprisproblemet genom att underkänna själva problemformuleringen. ”Utgångspris och marknadsvärde är inte samma sak”, som domstolen uttryckte det. Det som mäklarbranschen och FMI i decennier hade sett som ett stort samhällsproblem, var enligt HFD inte något problem överhuvudtaget.
Efter 2023 års dom har FMI endast meddelat ett beslut i ämnet lockpriser – där mäklaren friades – och efter 2025 års dom inga beslut alls. Enligt uppgift avskriver FMI numera alla lockprisanmälningar på handläggarnivå.
I stället har en annan fråga gjort entré, om än inte i samma skala: hur många rum har bostaden? Är den där lägenheten med tre utrymmen för boende egentligen en tvåa? Eller kanske till och med en etta?
Länge var det en icke-fråga. Det första beslutet från FMI kom först år 2014 och då var det en ensam svala. Från år 2019 och framåt har det sedan meddelats ett stort antal beslut. Man kan se det som att FMI skapade ett problem som tidigare knappt fanns. Det som ytterst få tycks ha uppfattat som ett problem före år 2019, utgör numera en av de vanligaste anledningarna för en anmälan till FMI.
FMI:s uppfattning om vad som utgör ett rum har i huvudsak fått stöd av förvaltningsdomstolarna. I Kammarrätten i Göteborgs mål 6795-20 godtog domstolen uppfattningen att ett rum är ett utrymme om minst sju kvadratmeter som har direkt dagsljus. Därutöver har FMI ansett att de sju kvadratmetrarna ska utgöra boarea för att få kallas rum.
Rumsdefinitionen är vidare binär – ett utrymme är antingen ett rum eller inte ett rum. Det kan inte finnas några halva rum och därför är det inte tillåtet att marknadsföra en lägenhet som en 1,5:a. Det gäller även om lägenheten skulle vara registrerad som en 1,5:a i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning, och även om det vore rimligt att beskriva den så enligt allmänt språkbruk.
Det finns skäl att vara kritisk mot FMI:s och domstolarnas uppfattning, men avsikten är inte att redovisa den kritiken här. I stället har jag gjort motsvarande undersökning som jag gjorde år 2021, men nu angående antalet rum i bostaden.
Under perioden januari–juli 2025 mottog FMI 275 anmälningar mot mäklare i Stockholms län. Det har inte gått att få reda på exakt hur många anmälningar som rörde redovisning av antalet rum – FMI sorterar inte anmälningar på det sättet – men det handlade i varje fall om minst 19, eller minst sju procent.
19 anmälningar låter kanske inte så mycket i reda tal, men som nämnts är det ett av de vanligaste ämnena för en anmälan, antagligen det näst vanligaste. Det kan också antas växa eftersom det har börjat uppmärksammas i media. Den vanligaste anmälningsgrunden är dock fortfarande – trots HFD:s domar – lockpriser.
De 19 anmälningarna delades in i två grupper:
· Grupp 1: Anmälare som säkert eller sannolikt var eller hade varit spekulant på den bostad som anmälan avsåg.
· Grupp 2: Anmälare som säkert eller sannolikt inte var eller hade varit spekulant på den bostad som anmälan avsåg.
Som framgår av gruppindelningen medgav materialet inte alltid några exakta slutsatser. Resultatet får därför ses som en indikation. De anmälningar som inte innehöll någon referens till ett personligt intresse för bostaden, utan endast uppgifter från publika källor, placerades i Grupp 2.
Resultatet var slående: endast en(!) av de 19 anmälningarna kunde hänföras till Grupp 1. Med andra ord kom nästan samtliga anmälningar från personer som säkert eller sannolikt inte varit spekulanter på bostaden och upplevt sig vilseledda av marknadsföringen. I stället var det – får man anta – personer som studerat bostadsannonser på sin kammare och känt sig kallade att göra en anmälan.
Ytterligare ett resultat av undersökningen var att nästan 90 procent av anmälningarna var anonyma, det vill säga anmälaren hade inte lämnat namn och kontaktuppgifter. I Grupp 2 var nästan 95 procent av anmälningarna anonyma.
Slutsatsen, hur lyder den? Att man bör förhålla sig sunt skeptisk när media och myndigheter slår larm om att ”konsumenter upplever stora problem” på ett visst område – och där det endast baseras på att en tillsynsmyndighet har tagit emot många anmälningar. Antalet anmälningar är ett dåligt mått på vad som faktiskt utgör ett samhällsproblem.
Kanske vågar man hoppas att HFD släpper upp ett mål som rör antalet rum och gör samma sak som man gjorde med lockpriserna: förklarar att det är ett icke-problem. Det skulle frigöra resurser till att angripa verkliga problem. Som att konsumenter lider ekonomisk skada i bostadsaffärer eller att mäklare utnyttjas för – eller medvetet ägnar sig åt – kriminell verksamhet.
