”Antalet lockprisanmälningar ger överdriven bild av problemet”
DEBATT – av Magnus Melin, vice ordförande och föredragande i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN).
Av de 1 841 anmälningar som inkom till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) under år 2021 rörde hela 1 051 stycken, eller drygt 57 procent, s.k. lockpriser. Statistiken kan tas till intäkt för att beskriva lockpriser som ett stort konsument- och samhällsproblem. Finansmarknadsminister Max Elger kallade nyligen till sig representanter för FMI och mäklarorganisationerna för att diskutera sakernas tillstånd; regeringen är uppenbarligen bekymrad över utvecklingen.
Men är problemet verkligen så stort som mängden anmälningar till FMI tycks ge vid handen? För att undersöka den saken analyserade jag samtliga anmälningar om lockpris som inkom till FMI under perioden oktober-december 2021. Den primära frågeställningen var hur många av anmälarna som hade varit på visning med den anmälde mäklaren. Eller om man så vill: hur många av anmälarna som hade riskerat att bli vilseledda av det påstådda lockpriset. För det är ju detta som kritiken mot lockpriser handlar om: att lockpriser kan förmå en spekulant att lägga ner tid på visningar, trots att spekulanten inte har någon ekonomisk möjlighet att köpa bostaden.
Lockprisanmälningarna under perioden var 146 till antalet och delades in i följande två grupper:
· Grupp 1: Anmälare eller närstående till anmälare som säkert eller sannolikt hade varit på visning med den anmälde mäklaren, om det inte klart framgick att de redan före visningen hade fått information om eller på annat sätt insett att utgångspriset väsentligt understeg marknadsvärdet.
· Grupp 2: Anmälare som säkert eller sannolikt inte hade varit på visning med den anmälde mäklaren, och/eller där det klart framgick att anmälaren före visning hade fått information om eller på annat sätt insett att utgångspriset väsentligt understeg marknadsvärdet.
Som framgår av gruppindelningen medgav materialet inte alltid några exakta slutsatser. Resultatet får därför ses som en indikation. De anmälningar som inte innehöll någon referens till ett personligt intresse för bostaden utan endast uppgifter från publika källor om utgångspris och slutpris – och så såg många anmälningar ut – placerades i Grupp 2.
Undersökningen visade att endast 34 av de 146 anmälningarna, eller drygt 23 procent, kunde hänföras till Grupp 1. Merparten av anmälningarna, nästan 77 procent, kom alltså från personer som sannolikt inte alls var vilseledda av lockpriser. I de flesta fall var det fråga om personer som hade studerat bostadsannonser och därefter ansett det påkallat att göra en anmälan till FMI. Här är några exempel på hur det kunde se ut:
”Orimligt pris på fastigheten, efter att ha kollat på några fastigheter så ser jag direkt att utgångspriset är orimligt, närmare det dubbla hade varit rimligare.”
”Jag kollade igenom Hemnet och upptäckte att ett objekt ligger ute för ett pris långt under marknadsvärdet.”
”ÄN en gång har denna mäklare satt ett alltför lågt utgångspris i förhållande till slutpris!!!”
”Annons ligger ute på Hemnet med lockpris, långt under marknadspris.”
”Utgångspris är satt till [XX] miljoner på en bostad där alla i föreningen går för minst [YY] miljoner i dessa kvm. MINST!”
”Efter att ha tittat på bilder av objektet och läst om detsamma var det tydligt att bostaden var värd och skulle komma att säljas för avsevärt mycket mer än utgångspriset, vilket det också gjorde.”
”Man såg direkt när annonsen kom ut att det var ett löjligt lågt pris.”
I många fall framgick det direkt av materialet att anmälarna i Grupp 2 inte blev vilseledda av utgångspriset. Ofta uppgav anmälarna att de redan genom mäklarens annons förstod att utgångspriset var väsentligt lägre än marknadsvärdet, så som exemplen ovan illustrerar. I några fall stod det dessutom uttryckligen i annonsen att utgångspriset inte utgjorde ett bedömt marknadsvärde.
Ytterligare ett resultat av undersökningen – och som är exakt och inte approximativt – var att nästan 95 procent av anmälningarna hade lämnats via ett webbformulär som tillhandahålls av FMI och att nästan 73 procent av anmälningarna var helt anonyma. I Grupp 2 var nästan 79 procent av anmälningarna helt anonyma. (Med ”helt anonyma” menas här att anmälaren inte hade lämnat vare sig namn eller kontaktuppgifter. Jämför med vad som gäller för advokater, där Advokatsamfundets disciplinnämnd kräver en egenhändigt undertecknad anmälan.) Vidare kom drygt fem procent av anmälningarna från en och samma person. Det fanns även andra exempel på att en person hade gett in flera anmälningar under tidsperioden.
Den slutsats som bör kunna dras är att antalet anmälningar om lockpris ger en felaktig och överdriven bild av problemets omfattning. Även om materialet som sagt inte medger några exakta slutsatser, är det högst sannolikt att de flesta anmälarna inte hade vilseletts eller riskerat att vilseledas.
Vi lever som bekant i en värld med begränsade resurser och uppfattningen om hur allvarligt ett problem är har betydelse för resursfördelningen. Om lockpriser uppfattas som ett stort problem, stjäl det resurser från sådan tillsyn som har större betydelse ur ett konsumentskyddsperspektiv. Lockpriser är lågt hängande frukter för en tillsynsmyndighet, och som jag ser det inte särskilt angelägna att plocka. Det finns viktigare uppgifter för FMI.
