av Christofer Morales, advokat och Gustav Segerblom, biträdande jurist, båda verksamma vid Advokatfirma DLA Piper Sweden KB
Ingrid Uggla har inkommit med en debattartikel som rör förhållandet mellan upplåtelse och tillträde när en lägenhet upplåts med bostadsrätt. Att upplåtelse och tillträde är två skilda moment vid förvärvet av en ny bostadsrätt och att dessa moment inte behöver inträffa samtidigt eller i nära anslutning till varandra har under de senaste åren slagits fast i åtskilliga domar från tingsrätt och hovrätt. Högsta domstolen har inte i något av de mål som överklagats beviljat prövningstillstånd. Att tillträde kan ske senare än upplåtelsen framgår sedan den 1 januari 2023 dessutom uttryckligen av 4 kap. 5 § 3 st. bostadsrättslagen (BRL), där det anges att datum för tillträde ska anges i upplåtelseavtalet om tillträdet inte ska ske när upplåtelseavtalet ingås. Redan tidigare gällde emellertid 7 kap. 2 och 3 §§ BRL, där det tydligt framgår att tillträdet inte förutsätts ske samtidigt med upplåtelsen.
En bostadsrätt är enligt 1 kap. 3 § BRL den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Huvudändamålet med en bostadsrätt är naturligtvis rätten att nyttja en viss lägenhet. Vi har aldrig sett att någon i en tvist rörande köp av en nyproducerad bostadsrättslägenhet ifrågasatt att rätten att nyttja lägenheten ingår i bostadsrätten. I bostadsrätten ingår emellertid även bostadsrättshavarens ekonomiska rätt i föreningen samt rätten att utöva inflytande i föreningen genom att rösta vid föreningsstämmor m.m. Själva upplåtelsen, d.v.s. tecknandet av upplåtelseavtalet, är ett associationsrättsligt moment, snarare än ett nyttjanderättsligt. Det faktum att det i bostadsrätten ingår en rätt att nyttja en viss lägenhet innebär inte att denna rätt av nödvändighet börjar gälla direkt när upplåtelseavtalet ingås. Det som gäller vid upplåtelse av bostadsrätter avviker därmed inte från vad som gäller vid överlåtelse av bostadsrätter och även överlåtelse av fastigheter, där tillträdet vanligtvis sker vid ett senare datum än när överlåtelseavtalet ingås. Motsvarande är för övrigt också brukligt när hyresavtal ingås.
Rätten att tillträda en bostadsrättslägenhet direkt vid upplåtelsen har ibland framhållits som ett konsumentintresse. Detta kan emellertid ifrågasättas. Om bostadsrättshavaren ska tillträda lägenheten direkt vid tecknandet av upplåtelseavtalet innebär det att bostadsrättshavaren måste avveckla sitt tidigare boende och ordna sin slutfinansiering innan upplåtelseavtalet ingås, eller belastas med dubbla boendekostnader. Detta kan medföra en betydande osäkerhet och kostnader för bostadsrättshavaren. Detta gäller även om parterna före upplåtelseavtalet tecknat ett förhandsavtal, eftersom de uppgifter som ligger till grund för förhandsavtalet i större utsträckning är preliminära.
En fråga som ansluter till den som nyss diskuterats är vad som gäller beträffande tillträdet om upplåtelseavtalet föregåtts av ett förhandsavtal och inget tillträdesdatum avtalats i förhandsavtalet. Bostadsrättslagen innehåller enbart ett formkrav om att en tid för upplåtelse ska anges i ett förhandsavtal. I konsekvens med det som redovisas ovan har detta i rättspraxis från tingsrätter och hovrätter tolkats som att tiden för tillträde inte regleras i förhandsavtalet, med mindre än att en beräknad tid för tillträde uttryckligen angivits. Uttalanden i propositionen till 2023 års ändring av bostadsrättslagen ger vidare vid handen att lagstiftaren tycks förutsätta att det vanligen inte är möjligt att i avtalet reglera tiden för tillträde redan i det tidiga skede då ett förhandsavtal ingås (jfr. prop. 2021/22:171 s. 36 – 39 och s. 56 f.). Däremot ska enligt de nya reglerna information om den beräknade tiden för tillträdet ges när erbjudande om att teckna förhandsavtal lämnas till en intressent.
Sammanfattningsvis har de frågor som Ingrid Uggla lyfter i sin artikel blivit föremål för prövning i flera avgöranden från både tingsrätter och hovrätter. Domstolarna har prövat frågan om tillträde utifrån den grundläggande bestämmelsen i 1 kap. 3 § BRL. Trots avsaknaden av avgöranden från Högsta domstolen finns det som vi ser det en fast etablerad praxis på området. Det står naturligtvis var och en fritt att ha synpunkter på och förorda ändringar av lagens utformning. Men mot bakgrund av det som nu redovisats får gällande rätt på området anses vara känd.
