av Ingrid Uggla, jurist och expert på bostadsrättsfrågor
Allmänt om bostadsrätt ; Förhandsavtal och Upplåtelseavtal
Bostadsrätt är den rätt som en medlem har i bostadsrättsföreningen på grund av upplåtelsen. Med bostadsrätt avses sammanfattningen av de befogenheter som en medlem förvärvar genom att en lägenhet upplåts till medlemmen. I medlemmens rättighet ingår rätten att nyttja lägenheten (1 kap 3 § Bostadsrättslagen, BRL). Upplåtelsen omfattar således en rätt att nyttja, använda lägenheten och därmed ska den som tecknat ett upplåtelseavtal (upplåtelsetidpunkten) ha möjlighet att inom skälig tid flytta in (tillträda) bostadsrätten. Detta har upprepats vid flera tillfällen men domstolarna synes inte vilja ta till sig detta. Det kan noteras att bestämmelsen i 1 kap 3 § BRL tillkom redan genom 1930 års lag om bostadsrätträttsföreningar och utgör en grundregel i BRL och gäller alltså för hela lagstiftningen
Det torde inte finnas några hinder mot att det i förhandsavtalet tas in sådana villkor som exempelvis när tillträde / inflyttning ska ske om inte upplåtelsetidpunkten och inflyttning ska ske samtidigt. En förhandstecknare och en förening har således möjlighet att i förhandsavtalet komma överens om att tillträde ska ske vid annan tidpunkt än i samband med att parterna tecknar det formella upplåtelseavtalet. Frågan är dock hur långt får tidsspannet vara mellan upplåtelsetidpunkten och tillträdet enligt BRL?
Den avgörande frågan är om tillträde regleras i BRL, eller inte.
I de mål som prövats av flera tingsrätter men även av vissa hovrätter synes påstå att det är allmänna avtalsrättsliga regler som ska tillämpas avseende frågan om tillträde. Upplåtelse och tillträde är enligt domstolarna skilda ”saker ”. Och vissa domstolar har även ansett att föreningen ensidigt kan ändra villkoren i ett upplåtelseavtal utan att en överenskommelse om tillträde träffats i ett förhandsavtal eller på annat sätt, mycket märkligt
Tillträdet, när en förhandstecknare får flytta in (använda lägenheten) i bostadsrätten regleras således inte enligt vissa domstolar och bostadsutvecklare (föreningar) i BRL. Svea hovrätt har i dom från den 1 juli 2022 mål nr T 11974–19 kommit fram till att begreppet upplåtelsen innefattar endast upplåtelsetidpunkten och inte rätten till tillträde. Någon närmare analys av 1kap 3 § i BRL har inte förekommit och inte en enda domstol har reflekterat över fråga, vilket också är märkligt.
Prop.2021/22:171 har tydliggjort frågan om att tillträde regleras i BRL
Den fråga man måste ställa sig och besvara är vad som gäller om något särskilt inte anges i förhandsavtalen om tillträde/ inflyttning . Det har i målen i domstolarna hänvisats till äldre förarbeten och litteratur (Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., s. 69 f. och 108 samt prop. 1971:12 och prop. 1990/91:92). Det har hängt samman med att rätten att nyttja lägenheten är en del av de rättigheter bostadsrättshavaren, enligt 1 kap. 3 §, får när bostadsrätt upplåts. Detta synsätt har bekräftats i prop. 2021/22:171 på sidan 37 där det anges följande:
”För köparen av en nyproducerad bostadsrätt är upplåtelsen av lägenheten med bostadsrätt av stor betydelse. Detta sker genom att ett upplåtelseavtal ingås mellan bostadsrättsföreningen och köparen. Genom avtalet får köparen bostadsrätt till lägenheten. Det är den rätt i föreningen som en medlem har (1 kap. 3 § bostadsrättslagen). I bostadsrätten ingår de ekonomiska rättigheter som motsvarar medlemmens andel i föreningen, men också en rätt att flytta in i och använda lägenheten”
Detta synsätt har också upprepats i prop. 2021/22:171 på sidan 56. Där anges att utgångspunkten är att den som får en lägenhet upplåten med bostadsrätt omedelbart får de rättigheter som är kopplade till bostadsrätten, däribland rätten att flytta in i lägenheten, alltså tillträde Därmed har det blivit än tydligare genom de uttalanden som skett beträffande förhandsavtal att tillträde regleras i BRL. Någon saklig ändring är det således inte fråga om avseende begreppet upplåtelsen genom de bestämmelser som trätt i kraft den 1 januari 2023.
4 kap 5 § BRL angående formkraven för ett upplåtelseavtal ska numera anges följande:
“Om bostadsrättshavaren inte ska få tillträde till lägenheten när upplåtelseavtalet ingås, ska det också anges från vilket datum som tillträde medges “.
Vissa jurister påstår att ordet medges i lagtexten innebär att det är föreningen som bestämmer när tillträde ska få ske, märkligt, inte minst mot bakgrund av vad som anges i lagens förarbeten.
Prop. 2021/22: 171 ger ytterligare belägg för att tillträde ingår i bostadsrättslagens regelsystem Lagtexten i nuvarande 5 kap 4 § , tidigare 5 kap 3 § BRL, anger inte något särskilt om tillträde utan anger endast att beräknad tid för upplåtelsen ska anges. Samma sak gällde i bestämmelsen i 5 kap 8 § som numera återfinns i 5 kap 13 § med visst tillägg och ändring. Där anges att frånträde får ske genast om lägenheten inte upplåts med bostadsrätt inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Inte heller i denna bestämmelse återfinns något särskilt om tillträde. Detta eftersom begreppet upplåtelsen innefattar en rätt att tillträda, se sid 32, 37 och 56 i prop. 2021/22 :171.
Men frågan om tillträde har tydliggjorts!
Det blir faktiskt tydligare om man läser vad som anges i den bestämmelse som tillkom 1 januari 2023 och som återfinns i 5 kap 3 § tredje punkten BRL. Där sägs att den information som ska lämnas tillsammans med ett erbjudande om förhandsavtal är bindande och ska ange de viktigaste stegen i byggprojektet till och med tillträdet till lägenheten.
5 kap 2 § BRL anger bl.a. följande:
” En bostadsrättsförening som vill ingå ett förhandsavtal ska lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande i en handling eller i någon annan läsbar och varaktig form som är tillgänglig för förhandstecknaren. Erbjudandet ska innehålla samtliga avtalsvillkor. Förhandstecknaren ska ges en betänketid om minst sju dagar för att överväga erbjudandet”.
Tillsammans med och i samma form som ett erbjudande enligt 2 § ska bostadsrättsföreningen lämna klar och begriplig information om
1-2 uteslutes här
3. de viktigaste efterföljande stegen i byggprojektet och i avtalsförhållandet med förhandstecknaren till och med tillträdet till lägenheten, med uppgift om vid vilken tidpunkt stegen beräknas inträffa, Som förklaring framgår vad som avses med detta.
På sid 32 i prop 2021/22:171 sägs nämligen:”Han eller hon bör också informeras om de olika stegen i processen fram till tillträdet. Det kan t.ex. handla om information om viktiga steg i själva byggprocessen, men också om vad som gäller beträffande bl.a. upplåtelse av lägenheten med bostadsrätt och tillträde till lägenheten. Information bör också lämnas om vid vilken tidpunkt de olika stegen, däribland tillträdet, beräknas inträffa.”
Brister i informationen, enligt 5 kap 7 § andra stycket BRL, medför att förhandsavtalet inte är bindande gentemot förhandstecknaren. Tillträdet att få tillgång till den skapade nyttjanderätten nämligen rätten att få flytta in måste ju vara avgörande för en bostadsrättshavare. Vem kan tycka annat?
4 kap. 5 § tredje stycket BRL återfinns numera en särskild bestämmelse om tillträde när upplåtelseavtal ingås. Där sägs i bestämmelsen sista stycke följande: ”Om bostadsrättshavaren inte ska få tillträde till lägenheten när upplåtelseavtalet ingås, ska det också anges från vilket datum som tillträde medges ” Det är i anslutning till denna bestämmelse som det uttalas att utgångspunkten är att den som får en lägenhet upplåten med bostadsrätt omedelbart får samtliga rättigheter, bl.a. rätten att flytta in i lägenheten.( se sid 56 se ovan )
Slutsatsen blir att om inget särskilt anges är således tidpunkten för tillträde densamma som tidpunkten för upplåtelseavtalets ingående. Sedan är det som anges i prop. 2021/22:171 sid 56 att det är vanligt att parterna i samband med upplåtelsen kommer överens om ett senare datum för tillträdet. Det bör noteras att det i nämnda prop. talas om en överenskommelse mellan parterna. Något stöd för att den ena av parterna, ensidigt kan ändra tillträdestidpunkten, när upplåtelseavtal ska ingås, finns inte i propositionen.
Det som anförs i prop.2021/22:171och som redovisas ovan är att endast ses som förtydligande av det som gällde även före den 1 januari 2023 och därmed måste det förhålla sig så att det är bestämmelserna i BRL som ska tillämpas på frågan om tillträde.
Påståendet att tillträde och upplåtelse är skilda begrepp och att tillträde därmed ska bedömas utifrån allmänna avtalsrättsliga bestämmelser är en felaktig slutsats av bestämmelserna i BRL. Till detta kommer att bestämmelserna i BRL ska tillämpas i första hand. Detta framgår tydligt av prop.1990/91:92 sid 91.
Ett frånträde genom uppsägning enligt BRL gäller genast
Bestämmelsen i dåvarande 5 kap 8 § 2p BRL numera 5 kap 13 § BRL blir således tillämplig även avseende frågan om rätten att använda bostadsrätten, tillträde. Detta innebär att en förhandstecknare genast får frånträda ett förhandsavtal genom uppsägning om inte föreningen fullföljer sina åtaganden avseende tillträdet inom skälig tid från den beräknade tidpunkten för upplåtelsen.
Det står i lagtexten genast och då kan man inte som bostadsutvecklare påstå att uppsägningen är obefogad och att avtalet fortfarande gäller.
Vad är den beräknade tiden för upplåtelsen ?
I 5 kap 5 § BRL anges sedan den 1 januari 2023 att den beräknade tiden för upplåtelsen får inte avse ett tidsintervall om mer än tre månader.
Eftersom begreppet upplåtelsen innefattar att ingå såväl ett upplåtelseavtal som rätten att få använda den skapade nyttjanderätt bostadsrätt, tillträde kan enligt min mening tidsintervallet omfatta maximalt en tid om tre månader.
Jag tror inte alla håller med mig. Men förklara varför!
