En man som bodde kvar i sin exflickväns lägenhet efter att relationen tagit slut har rätt att överta hyreskontraktet, trots att flera år förflutit sedan kvinnan flyttade därifrån.
Han hade hyrt lägenheten i andra hand av exflickvännen.
Sedan den 1 juli 2013 hyrde en kvinna en hyreslägenhet med två rum och kök om 50 kvadratmeter i Göteborg av Familjebostäder i Göteborg AB. Hon flyttade in tillsammans med sin sambo. Samborelationen tog slut efter ett år, varefter kvinnan flyttade och hyrde ut lägenheten i andra hand till mannen. Den 20 september 2023 sa kvinnan upp hyresavtalet avseende lägenheten till upphörande den 31 december 2023.
Familjebostäder hade per den 27 januari 2023 anmodat mannen att avflytta från lägenheten. Med anledning av att han menade att han hade rätt att få överta hyresavtalet och få det förlängt för egen del hänsköt Familjebostäder tvisten om detta till Hyres- och arrendenämnden i Göteborg för prövning.
Bevisvärderingen i migrationsmål
En återkommande kritik är att den svenska asylprövningen brister i djupet av analysen av situationen i andra länder och missar att göra en sammanvägd bedömning av de olika riskerna som en person löper vid en utvisning. I ett färskt avgörande från Europadomstolen, som gällde en utvisning till Afghanistan, upprepades den kritiken. Bevisvärderingen i migrationsmål måste bli bättre – menar Anna Rogalska Hedlund i sin analys av det senaste avgörandet mot Sverige.
Skäligen nöja sig
Enligt 12 kapitlet 47 § jordabalken gäller att om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo inte har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst.
För att bestämmelsen ska vara tillämplig krävs att det har varit ett i lagens mening verkligt samboskap i lägenheten som enligt rättspraxis i normalfallet har haft en varaktighet på omkring tre år. Undantag har i praxis gjorts om samboendet avbrutits av någon oförutsedd händelse, som oförutsett i detta avseende räknas inte att de sammanboende beslutat sig för att separera. Kvinnan och mannen hade inte anfört någon sådan omständighet.
Det anförda innebär att kvinnan och mannen hade varit sambos under drygt ett år när deras samboförhållande upphörde. Nämnden ansåg att mannen saknade rätt att få överta lägenhetskontraktet för egen del.
Hovrättens bedömning
Svea hovrätt konstaterar att den som är sambo med en hyresgäst har rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del om han eller hon har sin bostad i lägenheten och hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Bestämmelsen uppställer inte, utöver vad som i allmänhet likställs med sambo enligt sambolagen något särskilt krav på varaktigt sammanboende. Om hyresgästen efter separation lämnat hemmet och maken eller sambon bor kvar i lägenheten är det överhuvudtaget inte fråga om en andrahandsupplåtelse som kräver tillstånd. Det förhållandet att dom om äktenskapsskillnad meddelats eller – som i nu aktuellt mål – att samboförhållandet har upplösts redan före tidpunkten för hyresavtalets upphörande, hindrar inte att en make eller sambo alltjämt enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken kan ha rätt att överta hyresrätten.
I målet är ostridigt att mannen har varit sambo med hyresgästen och att han har sin bostad i lägenheten. Två av de grundläggande förutsättningarna enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken är således uppfyllda.
Osedvanligt lång tid
Hovrätten konstaterar att osedvanligt lång tid har förflutit sedan samboförhållandet upphört och tills frågan om mannens rätt att överta hyresrätten har hänskjutits till prövning. Hyresvärden kan i och för sig anses ha haft fog för att utgå ifrån att kvinnan skulle återflytta till lägenheten efter perioden för vilken hon sökt tillstånd om att upplåta lägenheten i andra hand. Regleringen i 12 kap. 47 § jordabalken innebär dock ett starkt skydd för den som inte har del i hyresavtalet. Skyddet har begränsats till fall där maken eller sambon har sin bostad i lägenheten då dennes existens därigenom för anses vara känd för hyresvärden. Mot bakgrund av det anförda har mannens rätt att överta hyresrätten inte gått förlorad trots den tid som har förflutit.
Om mannens förmåga att betala hyran har inte annat framkommit än att han under flera års tid har sörjt för betalningen av denna. Hans skötsamhet har inte ifrågasatts. Hovrätten bedömer därför att hyresvärden skäligen kan nöja sig med mannen som hyresgäst. Vad hyresvärden anfört om att mannen stannat kvar i lägenheten utan tillstånd saknar betydelse eftersom fråga inte har varit om tillståndspliktig andrahandsupplåtelse. Han ska därmed medges rätt att få överta hyresrätten till lägenheten och få hyresavtalet förlängt för egen del. (Blendow Lexnova)
Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här
