En hyresgäst var sedan tre år tillbaka folkbokförd på annan adress än lägenheten han hyrde.
I hyresnämnden förlorade han lägenheten, men hovrätten anser att folkbokföring inte har presumtionsverkan och avslår hyresvärdens upphörsyrkade.
En hyresgäst hyrde sedan 15februari 2016 en lägenhet om ett rum och kokvrå i Malmö. Heimstaden AB yrkade i Hyres- och arrendenämnden i Malmö att hyresavtalet med hyresgästen inte skulle förlängas.
Hyresvärden anförde att det vid en intern kontroll av folkbokföring uppdagades att hyresgästen inte var folkbokförd på lägenhetens adress. Istället var han skriven på en annan adress i Malmö sedan tre år tillbaka. På folkbokföringsadressen hyrde han sedan år 2006 en lägenhet om ett rum och kök av Stena Fastigheter. Han saknade således behov av lägenheten. Det förelåg sakliga skäl för upphörande, eftersom hyresvärden vill hyra ut lägenheten till bostadssökande.
Hyresgästen bestred och anförde att han haft den andra lägenheten i många år eftersom hans storebror hade en bakgrund som gjorde att han själv inte kunde få en lägenhet, varför han hyr folkbokföringslägenheten i andra hand av hyresgästen. Hyresgästen själv bodde i lägenheten.
Presumtionsverkan
Hyresnämnden konstaterade att enligt folkbokföringslagen innebär folkbokföring fastställande av en persons bosättning. Uppgiften i folkbokföringen har enligt nämnden en viss presumtionsverkan. Om omständigheterna ger anledning till tvivel angående uppgifternas riktighet, måste nämnden ta ställning till om uppgifterna i folkbokföringen är riktiga.
Hyresgästen hade påstått att uppgifterna i folkbokföringen inte var riktiga, och han har gjort gällande att han bor i lägenheten. Någon bevisning hade dock inte åberopats. Enbart ett påstående om att uppgiften i folkbokföringen är felaktigt, är inte tillräckligt för att anse att omständigheterna i ärendet ger anledning till tvivel angående folkbokföringsuppgiftens riktighet. Hyresnämnden utgick därför från att hyresgästen bodde i folkbokföringslägenheten.
Om en hyresvärd sagt upp ett hyresavtal på grund av hyresgästens bristande behov, gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 p jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. En första förutsättning för att ett hyresförhållande ska upplösas enligt det angivna lagrummet är att hyresvärden har åberopat ett sakligt skäl för uppsägningen. Om hyresvärden har åberopat ett sådant skäl, ska hyresvärdens skäl för uppsägningen vägas mot hyresgästens intresse av att få hyresavtalet förlängt.
Nämnden gav värden rätt
Hyresnämnden bedömde att hyresvärdens intresse av att hyra ut lägenheten till en annan bostadssökande vägde tyngre än hyresgästens intresse av förlängning av hyreskontraktet. Eftersom han hade en annan lägenhet ansågs hans intresse inte skyddsvärt. Hyresvärdens upphörsyrkande bifölls i nämnden.
Svea hovrätt framhåller att om hyresvärden, som i detta mål, påstår att hyresgästen inte är permanent bosatt i lägenheten gäller att hyresvärden för att få framgång med sin talan måste styrka sitt påstående om detta. Bevisbördan i fråga om hyresgästens boende ligger alltså på hyresvärden.
Folkbokföringen syftar till att bistå samhället i stort med uppgifter om fysiska personer. Den omständigheten att en person är folkbokförd på en adress har i flera sammanhang betydelse vid bedömningar av bosättningen . I ett mål om förlängning av ett hyresavtal där hyresvärden påstår att hyresgästen inte bor permanent i lägenheten kan en uppgift om hyresgästens folkbokföring ha betydelse som bevisfaktum vid bedömningen av var han eller hon bor. Det förhållandet att hyresgästen är folkbokförd på en annan adress än lägenheten kan tala för att hyresgästen faktiskt inte bor där.
Bevisbördan
Det finns i detta sammanhang dock inte skäl att tala om en presumtionsverkan för uppgifter i folkbokföringen på så sätt att bevisbördan i ett sådant fall skulle flyttas över till hyresgästen (omvänd bevisbörda). Oavsett var hyresgästen i ett enskilt fall är folkbokförd gäller alltså att hyresvärden har bevisbördan för ett påstående om att hyresgästen inte har sitt permanenta boende i lägenheten.
Enligt hovrättens bedömning har hyresgästen lämnat en trovärdig förklaring till varför han inte är folkbokförd på adressen för lägenheten. Hovrätten bedömer att hyresvärden inte har bevisat att hyresgästen har sitt permanenta boende på annat håll än i lägenheten. Han kan därför inte anses sakna behov av den. Hyresvärdens talan avslås därför och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med det. (Blendow Lexnova)
Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här
