Ett par som köpte en tvåvåningslägenhet i Norr Mälarstrand för 21 miljoner kronor har rätt till 1,65 miljoner kronor i prisavdrag på grund av omfattande fel i el- och vvs-installationerna.
Enligt tingsrätten har bostadsrätten varit i väsentligt sämre skick än paret kunnat förutsätta eftersom grundläggande funktioner inte har hållit en fackmässig standard.
Två makar köpte i mars 2019 en lägenhet i Norr Mälarstrand i Stockholm av ett annat par för 21 miljoner kronor. Lägenheten omfattar cirka 222 kvadratmeter i två våningsplan.
Köparna har nu stämt säljarna vid Stockholms tingsrätt och bland annat yrkat ersättning för avhjälpande alternativt prisavdrag med 5,6 miljoner kronor till följd av fel i bostadsrätten.
”Nyrenoverad”
Enligt köparna marknadsfördes lägenheten som nyrenoverad. Efter tillträdet visade det sig dock att lägenheten var behäftad med ett antal fel. Det rörde sig om bristfälliga installationer gällande el, värme, sanitet, kyla, ventilation och badrum. Elinstallationerna innebar risk för person- eller egendomsskador och var inte fackmässigt utförda. Även övriga vvs-installationerna var felaktigt utförda. Dessutom fanns det en fuktskada i badrummet och lägenhetens kamin var inte godkänd för användning. De lägenhetsavskiljande väggarna var även dessa felaktigt konstruerade.
Säljarna har bestritt käromålet och bland annat invänt att lägenheten såldes i befintligt skick. Vidare har säljarna menat att köparna hade för avsikt att totalrenovera lägenheten oaktat eventuella fel.
Tingsrätten tar först ställning till om elinstallationerna har varit fackmässigt utförda. I målet har flera fackmän och två besiktningsmän, som besiktigat lägenheten, hörts. Två elektriker som har hörts på uppdrag av köparna har uppgett att elinstallationerna är bristfälligt utförda i de avseenden som köparna har gjort gällande. Enligt domstolen saknas det skäl att ifrågasätta deras iakttagelser och bedömningar. Köparna har därför styrkt att elen inte har varit fackmässigt utförd.
Expertutlåtande
Beträffande vvs-installationerna har den expert som åberopats av köparna ansett att utförandet har varit bristfälligt. Hans slutsatser har ifrågasatts av ett expertvittne som har hörts på säljarnas begäran. Säljarnas vittne ”kan inte sägas ha utmanat den allmänna bilden av ett bristande utförande”, anser dock rätten. Dessutom har hans omdömen inte framstått som fullt ut objektiva.
Med hänsyn till detta är det bevisat att installationerna avseende värme och sanitet inte har varit fackmässigt utförda, med några få undantag. Det är även utrett att det vid överlåtelsen och tillträdet förelåg en fuktskada i badrummet, som måste ha uppstått till följd av det bristfälliga utförandet i badrummet.
Säljarna har invänt att det följer av bostadsrättsföreningens stadgar att det är föreningen som ensamt ansvarar för de påstådda felen. Rätten konstaterar att stadgarna föreskriver att bostadsrättshavaren ansvarar för el- och vvs-felen. Felen i kaminen och i de lägenhetsavskiljande väggarna ansvarar dock föreningen för.
Säljarna har vidare gjort gällande att köparna inte har reklamerat felen i tid. Den första reklamationen, som avsåg elen och vvs-installationerna, upptäcktes inom en månad och reklamerades inom två månader från tillträdet. Enligt tingsrätten har detta skett inom skälig tid. Även den andra reklamationen, som gällde ytterligare elfel, anses ha reklamerats i tid. De tredje och fjärde reklamationerna gällde el- och rörinstallationer samt kaminen. Dessa reklamationer har dock enligt domstolens mening dröjt för länge, varför dessa fel ska bortses från.
Köprättsligt fel
Slutligen konstaterar domstolen att lägenheten har varit behäftad med köprättsligt fel eftersom den varit i väsentligt sämre skick än vad köparna kunnat förutsätta. Som framgått var bostadsrätten bristfällig i flera avseenden, men i kommunikationen till köparna uppgavs att den var topprenoverad. Köparna har därför haft att räkna med att grundläggande funktioner såsom el och VVS skulle hålla en fackmässig standard.
När det gäller frågan om vilka kostnader som köparna har haft för att åtgärda bristerna i lägenheten anser domstolen att det inte är visat att de köpte lägenheten med avsikten totalrenovera den. Vissa omständigheter talar dock för att de senare under processen bestämde sig för att vidta mer omfattande renoveringar än vad felen motiverade. Sammantaget finner tingsrätten att ett skäligt prisavdrag uppgår till 1,65 miljoner kronor. Köparna har också rätt till 52 175 kronor i skadestånd för flytt av bohag och ersättningsboende.
Köparnas yrkande uppgick till 5,6 miljoner kronor men de beviljas enbart 1,65 miljoner kronor. De ska därför ersätta säljarna för rättegångskostnad med 600 000 kronor. (Blendow Lexnova)
Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här
