En i dag 86-årig kvinna som anklagar köparen av hennes fastighet för ocker förlorar också i hovrätten.
Köparen var inte i ond tro i förhållande till några tillkortakommanden hos kvinnan som han utnyttjade för att otillbörligen tillskansa sig den för honom förmånliga köpeskillingen.
Parterna undertecknade i september 2019 ett köpekontrakt genom vilket en då 84-årig kvinna överlät en fastighet i Varbergstrakten. Tvist uppstod mellan parterna i fråga om köpekontraktet är giltigt eller inte.
Köparen, en 56-årig man, yrkade att tingsrätten skulle fastställa att det köpekontrakt som parterna undertecknade är giltigt.
Kvinnan ansåg dock att köpekontraktet är ogiltigt, i första hand på grund av ocker enligt 31 § avtalslagen och i andra hand på grund av att det skulle strida mot tro och heder enligt 33 § att åberopa kontraktet.
Värd tre gånger köpeskillingen
Kvinnan hävdade bland annat att fastighetens marknadsvärde uppgår till 2 500 000 kronor, alltså mer än tre gånger så mycket som vederlaget. Förmånen står därför i uppenbart missförhållande till vederlaget.
Oförstånd eller lättsinne innefattar bristande omdömesförmåga, oerfarenhet och viljesvaghet. 84-åringen ansåg sig ha visat prov på detta eftersom hon accepterat ett synnerligen lågt pris liksom övriga villkor såsom noll i handpenning, tillträde utan begränsning i tid, överlåtelse av allt lösöre, avstående från skadeståndsrätt vid utebliven betalning samt utfästande av en garanti att fastigheten på tillträdesdagen inte har några inteckningar oaktat förekomsten av penninginteckningar på sammantaget 802 000 kronor.
Vidare har hon varit omedveten om vilken skuldbelastning som åvilar fastigheten.
Varbergs tingsrätt konstaterade att enligt 31 § avtalslagen föreligger ogiltighet på grund av ocker om någon vid avtal eller annan rättshandling utnyttjat motpartens oförstånd eller lättsinne till att ta eller betinga sig förmåner som står i uppenbart missförhållande till den motprestation som lämnats.
Gav inte full täckning
Den civilrättsliga bestämmelsen om ocker motsvarar helt straffbestämmelsen om ocker i 9 kap. 5 § brottsbalken (se NJA 1981 s. 718). Högsta domstolens praxis beträffande ocker enligt brottsbalken kan därför vara till vägledning även vid en prövning av en civilrättslig talan om ogiltighet på grund av ocker.
Det som, enligt tingsrätten, i någon mån talar för att kvinnan ingick avtalet till följd av oförstånd är att den avtalade köpeskillingen för fastigheten med mera var 100 000 kronor lägre än fastighetens inteckningar. Detta förhållande innebär att köpeskillingen inte gav kvinnan full täckning för de lån som hon uppgett att hon hade med fastigheten som säkerhet.
Det finns dock inget hinder mot att sälja en fastighet till ett belopp som understiger fastighetens belåningsgrad och inteckningar. Det har också framkommit att säljaren flera gånger ifrågasatte om köparen verkligen ville köpa en fastighet som var i så dåligt skick och att hon tidigare hade försökt att ta hjälp av mäklare för att sälja fastigheten. Mot denna bakgrund framstår det för tingsrätten inte som anmärkningsvärt att kvinnan var beredd att acceptera en förhållandevis låg köpeskilling i utbyte mot att hon inte behövde städa på fastigheten.
Kvinnan hade alltså inte visat att hon ingick avtalet och accepterade dess villkor till följd av oförstånd eller lättsinne. Hon hade inte heller visat att fastighetens marknadsvärde uppgick till 2 500 000 kronor.
Trovärdig
Även vid en motsatt bedömning i fråga om kvinnas oförstånd och fastighetens marknadsvärde var det, enligt tingsrätten, under inga förhållanden visat att köparen kände till att fastigheten var belånad, att fastighetens värde var mycket högre än den avtalade köpeskillingen, att han i övrigt insåg att kvinnans upplysningar om inteckningar, belåning och försäkringar var felaktiga eller att hon saknade kunskaper om fastighetsförsäljningar. Han har tvärtom framstått som trovärdig när han berättat att han själv inte besitter sådana kunskaper och att han förlitade sig på de uppgifter som kvinnan lämnade om fastighetens inteckningar och vad hon uppgav om att fastighetens värde inte uppgick till taxeringsvärdet.
Kvinnans talan ogillades.
Alzheimers
Av i Hovrätten för Västra Sverige åberopat nytt läkarintyg framgår att kvinnan under våren 2021, efter undersökning som pågick under perioden september 2020 till våren 2021, diagnosticerades med Alzheimers sjukdom. I intyget anger läkaren att det utifrån objektiva undersökningsfynd, jämte kunskap om sjukdomens normala utveckling över tid, kan antas att hon under sommaren och hösten 2019 till följd av sjukdomen hade en kognitiv nedsättning som nådde åtminstone lätt till måttlig demensnivå.
Enligt läkaren kan det vidare antas att sjukdomen vid denna tid negativt påverkade förmågan till abstrakt och logiskt tänkande, så som att förstå innebörd och konsekvenser av större ekonomiska transaktioner, inklusive fastighetsaffärer.
Läkarens utlåtande ger, menar hovrätten, i viss mån stöd för att kvinnan på grund av oförstånd eller lättsinne sålde sin fastighet till mannen för ett pris långt under marknadsvärdet, dessutom utan att få täckning för lånet som belastade fastigheten. Enbart genom den medicinska utredningen går det emellertid inte att slå fast att hennes psykiska hälsa var så nedsatt vid tiden för försäljningen att hennes tillstånd faller in under bestämmelsen ocker.
”Klar i huvudet”
Kvinnan var 84 år gammal vid fastighetsförsäljningen. Tingsrätten har redovisat vad köparen samt två vittnen i huvudsaklig överensstämmelse har berättat om kvinnans agerande under försäljningsprocessen. Hovrätten anser i likhet med tingsrätten att det saknas anledning att ifrågasätta uppgifterna. Av dessa framgår bland annat att kvinnan var angelägen om att avyttra fastigheten och att hon var aktiv vid försäljningen genom att diskutera priset samt ta fram taxeringsvärde och kartor. Enligt deras uppfattning var kvinnan, som själv körde sin bil till kontraktsskrivningen, klar i huvudet och signalerade inte annat än att hon förstod vad hon gjorde och vad hon skrev på.
Vid en samlad bedömning ansluter sig hovrätten till tingsrättens slutsats att kvinnan inte har visat att hon ingick avtalet och accepterade villkoren på grund av oförstånd eller lättsinne. Hovrätten ansluter sig också till tingsrättens uppfattning att det inte är visat att kvinnan intog en i förhållande till de övriga närvarande underlägsen ställning vid kontraktsskrivningen.
Hovrätten delar tingsrättens bedömning att mannens påstående om att han förlitade sig på säljarens uppgifter om fastigheten är trovärdigt.
Inte i ond tro
Sammantaget är omständigheterna sådana att det inte är visat att köparen var i ond tro i förhållande till några tillkortakommanden hos kvinnan som han utnyttjade för att otillbörligen tillskansa sig den för honom förmånliga köpeskillingen.
Hovrätten anser därför i likhet med tingsrätten att avtalet inte är ogiltigt på grund av ocker.
Det finns inte heller fog för uppfattningen att köparen kände till eller måste antas ha haft vetskap om att köpeskillingen sattes fördelaktigt för honom. Vad han först därefter kan ha erfarit om fastighetsmarknaden, i samband med att han skulle sälja sin egen fastighet, saknar betydelse för prövningen. Omständigheterna vid köpekontraktets tillkomst är därför inte, trots den låga köpeskillingen, sådana att mannen ska anses ha förfarit ohederligt. Det strider därför inte mot tro och heder att åberopa köpekontraktet som därmed är gällande mot kvinnan.
Tingsrättens dom ska därmed stå fast. (Blendow Lexnova)
Gratis nyhetsbrev om rättsfall , juridik och näringsliv från Dagens Juridik – klicka här
