Ett utdrag från en bostadssajt om storleken på en villa var inte bindande.
Inte heller uppgiften i en energideklaration.
En uppgift i objektsbeskrivningen där storleken överdrevs med 18 kvadratmeter utgör dock en utfästelse och berättigar till prisavdrag med 250 000 kronor.
Enligt köpekontrakt daterat den 13 oktober 2017 köpte ett gift par en fastighet i Mölnlycke för 6 175 000 kronor. På fastigheten finns en enplansvilla uppförd. Bostadens boyta uppgick vid köpet till 147 kvadratmeter. I fastighetens energideklaration angavs att uppvärmd yta uppgick till 147 kvadratmeter. I ett utdrag från bostadssajten Booli och i objektbeskrivningen som var bifogad köpekontraktet angavs däremot att bostadens boyta uppgick 165 kvadratmeter. Vidare framgick av taxeringsuppgifterna hos Lantmäteriet att boytan uppgick till 120 kvadratmeter med en biarea om 20 kvadratmeter.
Fel i fastigheten?
Frågan var om det föreligger fel i fastigheten på grund av att boytan var 147 och inte 165 kvadratmeter samt om köparna i sådant fall är berättigade till yrkat prisavdrag.
Köparna begärde 250 000 kronor i ersättning av säljarna på grund av att huset var mindre än vad säljarna utfäst. Köparna tryckte bland annat på uppgifterna i Booli och i energideklarationen och att det av objektsbeskrivningen framgår att fastigheten har en boarea om 165 kvadratmeter och att det är ”areauppgifter enligt säljaren”.
Säljarna kontrade med att de inte gjort någon utfästelse beträffande fastighetens boarea och något konkret fel föreligger därmed inte. Ett konkret fel föreligger om objektet avviker från vad som är avtalat och det är köpekontraktet jämte dess bilagor som utgör ramen för vad som avtalats mellan parterna. En utfästelse ska även vara otvetydig och det kan konstateras att det i parternas avtal förekommer två olika uppgifter om fastighetens boarea.
”Långtgående undersökningsplikt”
Utdraget från Booli är, menade säljarna vidare, varken en uppgift från dem eller kontraktsinnehåll och det finns inga uppgifter om huruvida den ursprungliga annonsen innehöll en uppgift om boyta. Då energideklarationen, med en uppgift om 147 kvadratmeter, var en bilaga till köpekontraktet, och därmed utgör avtalsinnehåll, har säljarna skrivit under ett avtal med uppgifter om att fastigheten är både 165 kvadratmeter och 147 kvadratmeter. Att mäklaren i objektsbeskrivningen lagt till ”areauppgifter enligt säljaren” innebär även en neutralisering av uppgiften om 165 kvadratmeter. Kraven på köparens undersökningsplikt är långtgående och köparna borde med hänsyn till de motstridiga uppgifterna om Fastighetens boyta ha ombesörjt att boytan mättes upp innan köpet.
Utdrag saknar betydelse
Göteborgs tingsrätt konstaterar inledningsvis att för att en utfästelse ska anses föreligga krävs att den uppgift som utfästelsen avser muntligen eller skriftligen kommit till klart uttryck i samband med fastighetsköpet. Uppgiften bör vidare vara specificerad och ge köparen anledning att utgå från att fastigheten har den utfästa egenskapen. Således bör det vid fastighetsköpet eller dessförinnan inte ha förekommit några omständigheter som medför att köparen har anledning att ifrågasätta om fastigheten verkligen har den uppgivna egenskapen eller som neutraliserar utfästelsen.
När det gäller uppgifterna från Booli säger rätten att det inte finns någon bevisning som visar att uppgifterna härrör från säljarna eller att de på något sätt berördes av parterna i samband med försäljningen. Utdraget från Booli saknar därmed betydelse för bedömningen av om någon utfästelse om boarea lämnats.
Tillräckligt preciserad
När det däremot gäller objektbeskrivningen så framgår av den att boarean uppgick till 165 kvadratmeter och att areauppgiften lämnats av säljarna. Av köpekontraktet framgår att köparna tagit del av objektbeskrivningen. Säljarna har således genom objektbeskrivningen i samband med köpet lämnat uppgifter om fastighetens boarea och svarar därmed, i förhållande till köparna, för den uppgiften. Uppgiften om boarea är enligt tingsrätten tillräckligt preciserad för att kunna utgöra en utfästelse om boytan, om inte andra omständigheter talar emot det.
Säljarna har framhållit att uppgiften om area i energideklarationen är en sådan omständighet, som innebär att uppgiften om boarea i objektbeskrivningen inte kommit till klart uttryck. Det är ostridigt att energideklarationen utgör en del av parternas avtal. Av den framgår under rubriken ”Byggnaden – Egenskaper” att ”Atemp mått värde” är 147 kvadratmeter.
Olika syften
Men genom vittnesuppgifter i målet är det klarlagt att boarean och den area som används vid en energideklaration har olika syften och beräknas på olika sätt enligt olika regelsystem. Även mäklaren som arbetat som mäklare sedan 1995 har vittnat om att arealen i en energideklaration sällan överensstämmer med boarean. Tingsrätten anser därmed att Atemp respektive boarea inte är jämförbara arealer, även om den faktiska arealen för båda i detta fall blev densamma.
Eftersom ytorna inte är jämförbara påverkar areauppgiften i energideklarationen inte det förhållandet att boarean kommit till klart uttryck i objektbeskrivningen. Uppgiften om boarea är därmed så preciserad att köparna haft anledning att utgå från att den stämde. Någon skyldighet för köparna att närmare undersöka boarean genom att exempelvis inhämta taxeringsuppgifter från Lantmäteriet har därmed inte förelegat. Det har inte heller varit möjligt för köparna att vid sina besiktningar av fastigheten upptäcka att bostadens verkliga boarea med 18 kvadratmeter skilde sig från vad som framgick av objektsbeskrivningen.
Rätt till prisavdrag
Uppgiften om boarea i objektbeskrivningen är därmed en preciserad uppgift som kan anses utgöra en utfästelse. Köparna har därmed rätt till 250 000 kronor i prisavdrag. (Blendow Lexnova)
Gratis nyhetsbrev om rättsfall och juridik från Dagens Juridik – klicka här
