av Joel Sebastian Nilsson, advokat och delägare på byrån Nilsson & Hobeich i Barcelona. Medlem av Barcelonas advokatsamfund sedan 2010.
Hyresmarknaden i Spanien befinner sig i en alltmer pressad situation, där juridiska och politiska förändringar har blivit nödvändiga för att hantera de växande utmaningarna. I denna andra del av artikelserien om den spanska bostadskrisen riktar vi fokus mot hyreslagstiftningen och turistuthyrningens påverkan – två områden som spelar en avgörande roll i den pågående debatten om bostäders tillgänglighet och rättvisa.
Nya lagar och regler
Den spanska bostadslagstiftningen har genomgått flera förändringar de senaste åren. Den 27 april 2023 antog det spanska parlamentet en ny bostadslag, ”Ley de Vivienda”, som syftar till att hantera bostadskrisen. Lagen innehåller flera viktiga bestämmelser, bland annat hyrespriskontroller och regler kring vräkningsprocesser. Men frågan är om dessa åtgärder verkligen kommer att lösa de underliggande problemen på bostadsmarknaden samt att de autonoma regionerna själva kan välja ifall de ska följa den nationella lagen eller inte. I praktiken så har ingen av de regioner där oppositionspartiet PP regerar valt att implementera hyrestak, till skillnad från tex. Barcelona.
Ett konkret exempel på de nya reglerna är att från och med den 3 april 2025 träder en lag i kraft som påverkar korttidsuthyrning av bostäder (kortare tid än 31 dagar). Lagen kräver att minst tre femtedelar av en ägarförenings medlemmar godkänner turistuthyrning innan den kan påbörjas eller registrera en ny ägare i registret. Detta innebär i praktiken att många turistlincenser kommer att försvinna när lägenheten säljs då den nya ägaren inte kan registrera licensen i sitt namn utan att ha föreningens godkännande.
I början av mars 2025 kom ett avgörande från Spaniens konstitutionsdomstol som kan komma att rita om kartan för turistuthyrning i Barcelona och potentiellt i hela landet. Domstolen gav staden rätt att införa begränsningar för korttidsuthyrning av bostäder, vilket innebär en viktig seger för lokala myndigheter i deras strävan att reglera bostadsmarknaden. Beslutet är av yttersta vikt då det handlar om stadens rätt att generellt begränsa turistuthyrning, tidsbegränsa licenser till fem år och till och med avstå från att förnya licenser som löper ut 2028.
Men låt oss inte glömma att detta beslut var långt ifrån enhälligt. Två domare reserverade sig, vilket understryker den juridiska och politiska komplexitet som präglar frågan. Majoriteten av domarna ansåg att rätten till bostad väger tyngre än möjligheten att bedriva ekonomisk verksamhet i form av korttidsuthyrning, och att begränsningarna inte inkräktar på grundläggande konstitutionella rättigheter i en sådan utsträckning att de skulle vara oförenliga med grundlagen.
Detta domslut markerar en betydande vändpunkt i den pågående debatten om turistuthyrningens påverkan på bostadsmarknaden i spanska storstäder. Det ger lokala myndigheter ett kraftfullt verktyg för att balansera turismens ekonomiska fördelar mot behovet av att säkerställa tillgång till långsiktiga bostäder för stadens invånare.
Förhoppningen är att begränsningen ska sänka priserna både på försäljning och uthyrning då det inte kommer att vara lika lukrativt att investera i fastigheter för korttidsuthyrning. Även om det rör sig om relativt begränsat antal (ca 10.000 turistlägenheter) så är det en politisk markering om vilken riktning för utvecklingen av den framtida staden.
Hyreslagstiftning
Den spanska hyreslagstiftningen, har som grundregel en femårig minimiperiod för hyresavtal där ägaren endast får höja hyran årligen enligt rådande prisindex under hyresperioden. Problemet har varit att när femårsperioden avslutats så har man tidigare haft full frihet att höja hyran utan begränsning. Barcelona har till skillnad från Madrid eller Málaga (som är två av de städer där priserna stigit som mest) valt att begränsa hyrorna enligt rådande prisindex. Regeringen har också valt att sänka skatten för de som följer prisindex i ett försök att sänka hyrorna i de regioner där man inte reglerat hyrorna enligt index.
Även om man lyckades reglera hyresavtalen för boende (1-5 år) så omfattar inte begränsningarna korttidsuthyrning, det vill säga de som hyr bostaden för tillfälligt och inte fast boende (oftast mellan 31 dagar och 11 månader). Dock är det en vidspriden missuppfattningen att man kan undan komma prisregleringen om man skriver ett kontrakt på kortare tid än ett år. Praxis från domstolarna har slagit fast att det är hyresgästens situation och behov som styr vilken typ av hyreskontrakt det är oaktat vad som står i kontraktet. Så det måste alltså finnas och framgå vilka skälen i kontraktet för att kunna begränsa tiden och inte behöva begränsa hyran.
Framtidsutsikter
Trots de nya lagarna och regleringarna kvarstår flera utmaningar på den spanska bostadsmarknaden. Det finns flertalet kritiker som menar att den nya bostadslagen från 2023 kan motverka sitt syfte genom att göra det svårare att hitta boende. Jag menar dock att begränsningarna är nödvändiga steg i rätt riktning. Bostäder ska primärt vara just bostäder till stadens invånare och inte för kortsiktiga vinstintressen.
Det som står helt klart är att utöver begränsningarna och signalpolitik (ockupation och turistuthyrning) så kommer det vara nödvändigt att bygga väldigt många hyresrätter då Spanien ligger efter Europa i andelen hyreslägenheter då man historiskt sett har ägt sin bostad.
Samtidigt måste vi inse att signalpolitik inte räcker. Spanien ligger efter stora delar av Europa när det gäller andelen hyresrätter, en kvarleva från en tid då eget ägande var normen. Nu krävs ett massivt byggande av hyresrätter för att komma ikapp.
Det är uppmuntrande att se regioner som Baskien och Katalonien gå i bräschen med lagstiftning som förhindrar privatisering av allmännyttiga bostäder. Detta är precis den typ av progressiv politik vi behöver mer av.
Som jurist ser jag att lösningen inte ligger i att stapla lagar på varandra, utan i en balanserad approach som respekterar både hyresgästers och privata fastighetsägares rättigheter. Vi kan inte lägga hela ansvaret för subventionerat boende på privata aktörer – här måste staten kliva in.
Den spanska bostadsfrågan är akut och kräver både politisk vilja och juridisk innovation. Vi kommer sannolikt att få se många förändringar framöver, och det är avgörande att vi styr dessa i en riktning som prioriterar rätten till bostad över ekonomiska intressen.
Begränsningar är nödvändiga, men de måste kombineras med proaktiva åtgärder för att öka utbudet av prisvärda bostäder. Endast då kan vi på allvar börja tackla den bostadskris som plågar så många spanska städer.
