En fastighetsmäklare fick en varning av Fastighetsmäklarinspektionen efter lockpris i annonseringen av en bostad. Nu ska varningen prövas av Högsta Förvaltningsdomstolen. Ska avgöra om det är ett lockpris om utgångspriset anger den köpeskilling säljaren vill få om utgångspriset överstiger marknadsvärdet.
En fastighetsmäklare marknadsförde en fastighet till ett utgångspris om 4,25 miljoner kronor. Inför annonseringen hade han bedömt att marknadsvärdet för fastigheten låg mellan 3,2 miljoner och 3,7 miljoner kronor. Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att detta var ett lockpris och varnade mäklaren.
Kammarrätten höll senare med och angav att ”användandet av ett utgångspris vid marknadsföringen av en bostad som överstiger marknadsvärdet kan vilseleda den som överväger att köpa bostaden”.
Fastighetsmäklaren har vänt sig till Högsta förvaltningsdomstolen och yrkat att domstolen meddelar prövningstillstånd och, med ändring av Kammarrättens dom, undanröjer varningen.
Grunderna för överklagandet
Grunderna för överklagandet är att kammarrättens dom innebär att det finns flera olika domar där domstolen har kommit fram till olika resultat.
”Dessutom står Kammarrättens avgörande i strid med förarbetsuttalanden om att en fastighetsmäklare inte är skyldig att upplysa köpare och säljare om bedömt marknadsvärde i samband med en förmedling. Detta gör att det även finns synnerliga skäl att överklagandet prövas”.
Fastighetsmäklaren har uppgett till sitt försvar att utgångspriset sattes på den nivån för att säljarna, inledningsvis, inte kunde acceptera ett lägre försäljningspris. För att inte riskera att fastigheten marknadsfördes med ett vilseledande lockpris valde mäklaren i samråd med säljarna att marknadsföra fastigheten med ett utgångspris i nivå med det pris som säljarna kunde tänka sig att acceptera. Säljarna ansåg sig nödgade att få ett försäljningspris på 4,25 miljoner kronor för att få försäljningen att gå ihop rent ekonomiskt.
Definition en av lockpris
Fastighetsmäklarinspektionen menar att en mäklare måste tacka nej till ett uppdrag att förmedla ett objekt om säljaren inte kan tänka sig att acceptera ett pris som står i någorlunda överensstämmelse med det marknadsvärde som mäklaren bedömer att objektet har.
”Detta är en felaktig och verklighetsfrämmande uppfattning som kan leda till mycket orimliga resultat”, uppger fastighetsmäklaren i en överklagandeskrift till Högsta förvaltningsdomstolen.
I överklagande pekar fastighetsmäklaren bland annat på att Kammarrätten över huvud taget inte har prövat omständigheterna i målet mot definitionen av lockpris och har heller inte förklarat varför den metod som har arbetats fram i praxis under så lång tid inte är tillämplig i aktuellt mål.
Definitionen av lockpris som framkommer i praxis innehåller två alternativa rekvisit: ett lockpris innebär ett utgångspris som väsentligt understiger det bedömda marknadsvärdet eller som väsentligt understiger det säljaren är beredd att acceptera.
Mäklaren hänvisar till att Kammarrätten inte har uppmärksammat att Kammarrätten i Stockholm har prövat liknande omständigheter tidigare och kommit fram till att det varken kan ”anses olämpligt eller vilseledande att i marknadsföringen ange det pris säljaren ville få när det priset överstiger det bedömda marknadsvärdet”.
HFD meddelar prövningstillstånd
Vidare skriver fastighetsmäklaren i överklagandet att det är ”av vikt för ledningen av rättstillämpningen att Högsta förvaltningsdomstolen reder ut den förvirring som just nu föreligger avseende definitionen av lockpris och fastighetsmäklarnas möjlighet att marknadsföra icke vilseledande utgångspriser. Det är av synnerlig stor vikt för fastighetsmäklarkåren att detta blir tydligt då det råder stor tveksamhet om vad som gäller”.
Högsta förvaltningsdomstolen meddelar nu prövningstillstånd.
”Den fråga i målet som har lett till att Högsta förvaltningsdomstolen meddelat prövningstillstånd är om en fastighetsmäklare gör sig sig skyldig till en förseelse som bör föranleda påföljd när mäklaren i marknadsföringen av en fastighet som utgångspris anger den köpeskilling säljaren vill få och utgångspriset överstiger marknadsvärdet”, skriver HFD i ett delbeslut.
