Nils Larsson och Stieg Synnergren har skrivit böckerna Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken respektive Arrende och andra nyttjanderättsavtal i praktiken. I Bostadshyresavtal i praktiken behandlas enbart bostadshyra. I Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken behandlas lokalhyra och anläggningsarrenden eftersom båda upplåtelseformerna oftast förekommer i kommersiella sammanhang. Slutligen behandlas samtliga arrendeformer och allmänna nyttjanderätter i Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken.
Nyttjanderätter och besittningsskydd
De två stora huvudgrupperna inom nyttjanderätten är hyra och arrende. När det gäller hyra skiljer man mellan bostadshyra och lokalhyra.
– Arrende består av jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Vid sidan av hyra och arrende finns vissa former av nyttjanderätt som vi benämner allmän nyttjanderätt, till exempel fiskerätt, jakträtt, gratis avtal, berättar Stieg Synnergren.
För vissa nyttjanderättshavare, bostadshyresgäster, jordbruksarrendatorer och bostadsarrendatorer, gäller med vissa undantag direkt besittningsskydd.
– Det innebär som huvudregel att nyttjanderättshavaren kan få tvist om förlängning av avtalet eller ändrade villkor bedömd av i första hand hyresnämnd respektive arrendenämnd. För dessa avtalstyper gäller att lagbestämmelserna i många fall är tvingande, vilket innebär att dessa gäller oavsett vad som står i parternas avtal.
För andra nyttjanderättshavare, lokalhyresgäster och anläggningsarrendatorer, gäller indirekt besittningsskydd.
– Det innebär att nyttjanderättshavaren måste flytta om fastighetsägarens uppsägning är korrekt och fastighetsägaren inte går med på förlängning på ändrade villkor. Nyttjanderättshavaren har dock i princip en skadeståndsrätt om fastighetsägarens skäl för avflyttning inte är sakligt grundad eller han eller hon kräver villkor som inte är marknadsanpassade.
För återstående slag av nyttjanderätter, lägenhetsarrende och allmän nyttjanderätt, saknas besittningsskydd. För dessa avtalsformer är bestämmelserna i avtalet i regel gällande eftersom det saknas tvingande bestämmelser.
Böckerna enkla och praktiska hjälpmedel
Syftet med böckerna är att tillhandahålla fastighetsmarknaden enkla och praktiska hjälpmedel för att hantera hyres- och arrendeavtal samt andra nyttjanderätter.
– Det finns ju cirka 600 paragrafer om detta och det är en snårig djungel av bestämmelser som dessutom är tvingande och tar över det som parterna själva skriver i sitt avtal, konstaterar Nils Larsson.
De flesta hyresregler är gamla och från 1907 års nyttjanderättslag.
– Lagreglerna upplevs alltså som svåra och vi har strukturerat innehållet och samlat paragraferna och böckerna lämnar vi vägledande besked för alla de situationer som vanligtvis uppkommer för olika nyttjanderättsavtal. Det har före våra böcker saknats en sådan komplett genomgång av nyttjanderätter, säger Nils Larsson.
Böckerna vänder sig till alla som sysslar med hyres- och arrendeavtal samt andra nyttjanderätter. De vänder sig till såväl specialiserade jurister som till andra som i sin dagliga verksamhet kommer i kontakt med olika former av nyttjanderättsavtal, även av studenter som kurslitteratur.
Böckerna ska dels klargöra vad som utmärker de olika nyttjanderättsavtalen och att skilja dem från andra avtalsformer såsom bolagsavtal, köp av tjänst med mera, dels redogöra för vilka bestämmelser som gäller för de olika nyttjanderättsavtalen samt för rättsfallen. Systematiken gör att böckerna är lämpade för att få ett snabbt svar på en fråga även för den som är väl insatt i ärendet.
Stieg Synnergren menar att böckerna främst används som uppslagsböcker och som handböcker.
– I böckerna redovisas de flesta situationer som en fastighetsägare och en nyttjanderättshavare ställs inför i praktiken såsom hur avtal och uppsägningar skall skrivas. Formulär finns intagna i böckerna. Flertalet tillämpliga rättsfall redovisas i korta referat i anslutning till redogörelsen.
Böckerna är översiktligt uppställda med informativa rubriker och texten är relativt lättläst.
– Det går alltså snabbt att konstatera om den fråga som man som läsare vill ha besvarad behandlas i boken eller inte, konstaterar Stieg Synnergren.
Varje bok innehåller cirka 350 rättsfall där aktuella händelser och praktiska frågor behandlas.
– Vi följer fortlöpande fastighetsmarknaden och har goda kontakter och vi försöker lämna besked som problem och uppmärksammar naturligtvis tillkommande sådana. Böckerna uppdateras fortlöpande med några års mellanrum, berättar Nils Larsson.
Stieg Synnergrens tips till läsaren
- Börja alltid med att granska det avtal som avtalsförhållandet grundar sig på. Det är inte alltid som ett avtal som parterna betecknat som hyresavtal respektive arrendeavtal är ett sådant avtal.
- När du är helt säker på vad det är för slags avtal går du vidare med att försöka definiera den egentliga tvistefrågan eller problemställningen. I det skedet gäller det att bortse från omständigheter som saknar betydelse.
- Därefter ska man fokusera på att få fram en bestämmelse eller ett rättsfall som kan åberopas till stöd för en lösning av problemet.
– Var noga med att välja och använda rätt avtalsform. Lagen är tvingande och det spelar ingen roll hur parterna rubricerar avtalet, poängterar Stieg Synnergren
På senare tid har det skett en kraftig förbättring i svensk fastighetsförvaltning men fortfarande finns det massor med avtal som är fel form, oftast att man valt arrende istället för hyra.
– Sådant leder ofta till rättsförluster. Klassa gärna med böckernas hjälp de avtal som finns och förvalta dem efter rätt nyttjanderättsform, råder Stieg Synnergren.
Båda praktikböcker kommer ut i nya upplagor under slutet av januari 2011.
Stieg Synnergren har tidigare tjänstgjort inom domstolsväsendet och även som hyresråd och ordförande i hyresnämnden och arrendenämnden i Linköping. Han är verksam som föreläsare, författare och skribent i ämnen som rör hyresrätt, arrenderätt och bostadsrätt.
Nils Larsson är advokat, senior counsel, och verksam vid Setterwalls advokatbyrå i Stockholm med inriktning på fastighetsrätt, särskilt nyttjanderätt till fast egendom, såsom arrende och hyra.
