Vid Odenplan i Stockholm ligger en fastighet med en cirka 540 kvadratmeter stor lokal. I oktober 2003 förvärvade en restaurang hyresrätten till lokalen och bedrev där pub- och nattklubbsverksamhet. I september 2006 sade hyresvärden upp hyresavtalet med restaurangen till upphörande för avflyttning vid hyrestidens utgång, samma dag som uppsägningen gjordes.
Restaurangen yrkade i tingsrätten att hyresvärden skulle förpliktigas att utge 3 280 000 kronor jämte ränta. Hyresvärden har å sin sida gjort gällande att restaurangen åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet genom att dels inte ställa säkerhet, dels inte betala hyran kvartalsvis i förskott.
Tingsrätten konstaterade att hyresvärden inte någon gång begärt eller på annat sätt vidtog åtgärder för att få restaurangen att ställa säkerhet eller betala hyran i enlighet med vad som avtalats.
Mot bakgrund av detta kunde restaurangen inte anses ha åsidosatt sin förpliktelse i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresavtalet, menade tingsrätten.
Hyresvärden har vidare gjort gällande att den haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet då en i fastigheten dominerande hyresgäst hade krävt att få expandera sina lokaler, vilket skulle innebära att lokalen kunde användas på ett för hyresvärden bättre och mer ändamålsenligt sätt.
Inte heller detta utgör sakliga skäl för vägran att förlänga hyresavtalet, menade tingsrätten. Därmed var restaurangen berättigad till ersättning enligt jordabalken.
Tingsrätten fann att hyresvärden skulle ersätta restaurangen för förlusten av verksamheten, som fick avvecklas på grund av uppsägningen, med 2 280 000 kronor.
I hovrätten har hyresvärden frånfallit grunden om annan dominerande hyresgästs krav på expansion av lokaler.
Hovrätten delar tingsrättens bedömning hyresvärden inte anfört något sakligt skäl för vägran att förlänga hyresavtalet, och att detta betyder att restaurangen har rätt till ersättning.
Vidare finner hovrätten i likhet med tingsrätten att utredningen i målet med tillräcklig styrka talar för att restaurangens rörelse hade ett värde som gick förlorat genom den påtvingade avflyttningen från lokalen.
Restaurangen har vidare visat att rörelsens värde översteg det belopp om 1 436 000 kronor som fastighetsägaren redan betalat ut, i enlighet med ett medlingsförsök från hyresnämndens sida.
Vid en samlad bedömning finner hovrätten att restaurangen inte styrkt att rörelsen kunnat betinga ett högre värde än 1 800 000 kronor.
Tingsrätten dom ska sålunda ändras till att gälla förpliktelse för fastighetsägaren att ersätta restaurangen med detta belopp, varav 1 436 000 kronor redan betalats ut.
Johanna Haddäng
johanna.haddang@dagensjuridik.se
