Lidl krävde 60 miljoner kronor i skadestånd av Oscar Engelberts bolag Parkgate efter ”en oskälig uppsägning” av butikslokal. Solna tingsrätt går dock på fastighetsbolagets linje och Lidl tvingas därmed istället betala rättegångskostnader om miljonbelopp.
Sedan ett par år tillbaka äger en tvist rum mellan Lidl Sverige och fastighetsbolaget Parkgate Byggmästaren 2, ett bolag inom Oscar Engelberts företagssfär.
I tvisten har Lidl vänt sig till tingsrätten och yrkat i första hand att Parkgate ska förpliktas betala 60,2 miljoner kronor jämte ränta från den 29 juni 2020 till dess betalning sker. Lidl anser att bolaget har rätt till denna ersättning för en förlust som Lidl orsakats på grund av att ett hyresförhållande har upphört som lett till förlust för bolaget. Skadan har av Grant Thornton Sweden AB beräknats uppgå till 60,2 miljoner kronor före skatt.
I andra hand har Lidl yrkat att Parkgate ska betala cirka 2,4 miljoner kronor jämte ränta från den 29 juni 2020 till dess betalning sker.
Parkgate har å sin sida uppgett att värderingen från Grant Thornton inte har beaktat att det är fråga om en butik i Lidls kedja. I kedjan finns andra butiker, vissa närliggande, vars omsättning har ökat till följd av att Lidl lagt ned butiken i hyreslokalen utan att flytta den till någon ersättningslokal. Utfallet är därför missvisande, menar Parkgate.
Parkgate har bestritt Lidls yrkanden men vitsordat som skäligt i och för sig det i andra hand yrkade beloppet och yrkad ränta från och med den 20 oktober 2020.
Vardera parten har yrkat ersättning för sin rättegångskostnad.
Hyresavtalet
Lidl har sedan den 2007 hyrt en lokal i Solna. Först ingicks avtalet med fastighetsägaren Gabrielsson Invest men den 1 juli 2018 överläts fastigheten genom en aktieförsäljning (en så kallad paketerad fastighetstransaktion). Köparen var Parkgate Byggmästaren 2, en av Oscar Engelberts bolag i Parkgate-koncernen.
Lidl och Parkgate träffade ett nytt hyresavtal avseende lokalen den 4 oktober 2018 som löpte till och med den 31 december 2019. Den 20 mars 2019 sade Parkgate upp hyresavtalet för avflyttning vid hyrestidens utgång den 31 december 2019.
Anledningen till uppsägningen angavs vara att hyreslokalen skulle rivas eller genomgå sådan större ombyggnad att Lidl inte kunde sitta kvar i lokalen.
Parkgate har anvisat en ersättningslokal åt Lidl och samtidigt uppgett att bolaget var berett att medge uppskov med Lidls avflyttning från hyreslokalen som längst till den 31 mars 2020.
Lidl meddelade den 4 december 2019 Parkgate att ersättningslokalen inte var godtagbar. Den 1 december 2019 stängdes butiken i hyreslokalen och Lidl avflyttade.
Befogad uppsägning
Parkgate anser att fastighetsbolaget har haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till den planerade förädlingen av fastigheten. Parkgate har hänvisat till att förädlingen är i enlighet med de mål som Solna stad har uppställt för fastigheten och ingått avtal med exploatören om.
Enligt Parkgate är arbetena är sådana att Lidl inte kan vara kvar i lokalen. Vidare uppger Parkgate att Solna stads medverkan och nödvändig finansiering kan inte ske om Lidl alltjämt skulle kvarbli i hyreslokalen och uppsägning inte hade skett till hyrestidens utgång.
Lidl pekar dock på att byggnaden fortfarande inte har rivits och att Parkgate inte vidtagit några åtgärder för att starta planarbetet.
”Lidl ifrågasätter därför att det funnits ett sakligt grundat uppsägningsintresse vid tidpunkten för uppsägningen. Parkgate har uppgett att Lidl än idag hade kunnat bedriva verksamhet i Hyreslokalen om Lidl så önskat eftersom Parkgates ombyggnation ännu inte påbörjats”.
Tingsrätten: finns sakliga skäl
Solna tingsrätt konstaterar att trots att Lidl fick skriftligen kännedom om rivning/ombyggnadsplanerna redan den 10 juni 2015 av Gabrielsson Invest har det lämnats motstridiga uppgifter om planerna.
”Med hänsyn till den oklara situationen anser tingsrätten att Parkgate inte har visat att Lidl vid avtalets tecknande på ett tillräckligt klart och tydligt sätt var införstått med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid att det kan jämställas med en avtalsreglerad rivningsklausul”.
Däremot konstaterar tingsrätten att det vid uppsägningstillfället fanns, och fortfarande finns, tillräckligt aktuella exploateringsplaner som omfattar rivning/större ombyggnad och att visst arbete påbörjats i enlighet med dessa planer. Enligt tingsrätten fanns det därmed sakliga skäl för Parkgate att säga upp Lidl i mars 2019.
Ersättningslokalen inte godtagbar
Tingsrätten håller dock även med Lidl och konstaterar i domen att ersättningslokalen inte var godtagbar vad gäller storlek, lokalisering och möjligheter till likvärdig ekonomisk lönsamhet. Tingsrätten anser att det står klart att den anvisade lokalen inte stod till förfogande i nära anslutning till den 31 mars 2020. Parkgate har inte heller visat att man kunnat anvisa ytterligare lokaler eller att Lidl tackat nej till något sådant erbjudande.
Tingsrätten har dock gjort bedömningen att Parkgate hade sakliga skäl för att säga upp Lidl med hänsyn till tillräckligt aktuella exploateringsplaner som omfattade rivning och större ombyggnad.
Tingsrätten lyssnar även på Solna stads plan- och exploateringschef som har uppgett att Solna stad gärna ser att aktuellt kvarter utvecklas till en mer stadsmässig miljö med företrädesvis bostäder.
”Parkgates intresse av att ta i anspråk hyreslokalen på grund av exploateringsplaner i enlighet med Solna stads vision väger tungt. Det ska också räknas Parkgate tillgodo att bolaget erbjöd Lidl en ersättningslokal och förlängde tiden för avflyttning”.
Lidl är en stor aktör med många butiker
Tingsrätten skriver även att något som påverkar och reducerar Lidls behov av hyreslokalen är att Lidl är en stor aktör inom dagligvaruhandeln med många butiker. Två av Lidls butiker ligger också i närheten av hyreslokalen då de är lokaliserade i Sundbyberg och Solna centrum.
Vidare anser tingsrätten att Lidl var medvetet om att det kunde finnas planer för aktuellt område och den byggnad i vilken hyreslokalen fanns.
”Ett tydligt exempel på detta är innehållet i uppsägningsbeskedet 2015 som tydligt klargjorde att hyresvärdens uppsägningsanledning var rivning/ombyggnad”.
Rättegångskostnaderna
Vid en samlad bedömning anser tingsrätten att det framstår som rimligt att Lidls intresse av att behålla hyreslokalen ska vika för motstående intresse hos Parkgate. Parkgate är därmed inte skyldigt att betala någon ersättning till Lidl.
Med hänsyn till utgången i målet ska Lidl ersätta Parkgates rättegångskostnad.
Parkgate har yrkat 1 460 000 kronor, varav hela beloppet avser ombudsarvode.
Lidls ersättningsanspråk för rättegångskostnader uppgår till 1 392 800 kronor. Av detta belopp avser 327 800 kronor ersättning till vittnen och sakkunnig.
Tingsrätten kommer fram till att Lidl ska betala 900 000 kronor till Parkgate för ombudskostnader samt sina egna rättegångskostnader.
