Idag kan en hyresvärd bara ta ut hyra för olika tillval utifrån tillvalens påverkan på bruksvärdet.
Tillvalsutredningen konstaterar att många hyresvärdar redan idag erbjuder tillval och frånval genom olika system. Det förekommer dock att vissa önskemål från hyresgästerna inte blir tillgodosedda. Detta beror emellanåt på att hyresvärden inte alltid är säker på att för tillvalet kunna ta ut en hyra som motsvarar hans kostnader. Detta gäller särskilt dyra och särpräglade tillval.
Enligt det förslag som lämnats ska hyresgästerna, genom att ge större förutsebarhet och ökade möjligheter till framför allt avtal om tillval, lättare kunna få sina önskemål för boendet tillgodosedda. Det kan exempelvis gälla exklusivare vitvaror och golvbeläggning eller tätare underhållsintervall. En balkong kan vara ett annat exempel på tillval.
I betänkandet föreslås bland annat att hyresgäster och hyresvärdar ska kunna träffa avtal om tillval som ger hyresvärden rätt till ersättning för sina kostnader. Motsvarande ska gälla för frånval. Dessutom ska de avtal som träffas under tio år förutsättas vara skäliga och normalt sett inte kunna ändras vid en prövning i hyresnämnden. Efter tio år ska sedan hyressättningen ske efter bruksvärdet. För tillval som helt betalats ska då inte utgå någon hyra.
Om en ny hyresgäst flyttar till lägenheten kan hyresvärden välja att låta hyresgästen fullgöra betalningarna för tillvalet eller ta ut en ren bruksvärdeshyra där tillvalet räknas in.
Redan 2004 lämnade Hyressättningsutredningen ett förslag i frågorna mot bakgrund av att de stora organisationerna på hyresmarknaden har i flera sammanhang uttryckt en önskan om att underlätta möjligheterna för hyresgästerna att göra tillval och frånval. Förslaget genomfördes dock inte. Jämfört med det förslag som Hyressättningsutredningen lämnade 2004 ger utredningens förslag större möjligheter att träffa avtal och en enklare prövning i hyresnämnden. Dessutom är förslaget, enligt utredningen, förenligt med vad som i övrigt gäller för hyressättning och har som utgångspunkt att de regler som finns om en lägenhets minimistandard ska fortsätta gälla.
