Översikt


Hittar du inte vad du letar efter? Klicka här för att söka.
Annons
Annons

Lagkonflikt för byggande kan leda till dyrare bostäder

Nyheter
Publicerad: 2020-02-12 13:37
Foto: Janerik Henriksson/TT

Det senaste decenniet har byggandet slagit nya rekord.
Samtidigt finns det flera juridiska fallgropar som skapar problem och kan leda till dyrare bostäder – bland annat en konflikt mellan Plan- och bygglagen och Lagen om offentlig upphandling.
Det säger en av Sveriges främsta experter på exploateringsavtal.

År 2001 kom EU-domstolen med den så kallade ”La Scaladomen” som satte strålkastarljuset på juridiska problem som kan uppstå i samband med att kommuner ingår exploateringsavtal med markägare och byggherrar.

Många gånger skulle det vara både praktiskt och ekonomiskt fördelaktigt att låta markägaren utföra även bygg- och anläggningsarbeten av allmänna platser. Efter EU-domen undviker man dock detta eftersom det skulle kunna komma i konflikt med reglerna om offentlig upphandling för kommuner.

– Domen har lett till att de flesta allmänna anläggningar nu utförs av kommunerna efter offentlig upphandling och att man drar sig för att utnyttja plan- och bygglagens (PBL:s) möjligheter när detta skulle kunna vara ett attraktivt alternativ, säger Torkel Öste, konsult och en av Sveriges främsta experter på området, som igår höll ett heldagsseminarium om exploateringsavtal vid BG Institute.

– Det vore ju särskilt attraktivt vid genomförande av en detaljplan i en ägares hand, att låta denne genomföra hela planen och därmed kunna utnyttja samordningsfördelar som i slutändan skulle kunna leda till bland annat billigare bostäder. Och det finns ju ett par undantag i lagen om offentlig upphandling (LOU) som skulle kunna vara ett verktyg som kan utnyttjas.

Torkel Öste

Hur vanligt är det rent generellt att det uppkommer juridiska problem i samband med exploateringsavtal? 

– Det är vanligt att det uppstår diskussion om vad som är juridiskt korrekta krav och åtagande i ett exploateringsavtal. Det är nog mer regel än undantag och sådana argument används i en förhandling men det har inte hindrat parterna att till slut komma överens.

– Däremot saknas det rättsfall där man till exempel särskilt har prövat olika kommunala tekniska särkrav.

Vilka juridiska verktyg finns när det gäller detta?

– När det gäller kommunal tekniska krav så finns skrivningar i PBL:s 8 kapitel om under vilka förutsättningar olika tekniska krav kan medges.

– När kommunen själv äger marken kan man till exempel agera friare i en förhandling, alltså ställa egna tekniska krav, än när markägaren förhandlar om vilka tekniska krav som kan uppfyllas i ett exploateringsavtal.

Vilka juridiska luckor och ”gråzoner” finns i övrigt?

– En gråzon vid upprättande av exploateringsavtalet är gränsdragningen om vad som ska anses ”nödvändigt” för genomförandet av detaljplanen. PBL:s krav är att åtgärden ska vara just nödvändig. Här kan ju parterna ha olika uppfattning och vägledande rättsfall saknas. Förarbetena ger visserligen vägledning om detta men inte för alla situationer.

– När det gäller bidrag om medfinansieringsersättning för allmän infrastruktur, till exempel järnväg och spårvagn, infördes detta i PBL år 2017. Men hur detta ska beräknas anger inte lagstiftningen. Även här ger förarbetena viss vägledning men medfinansieringsersättningen har beräknats på olika sätt i olika kommuner.

Hur kan man komma till rätta med detta?

– För att få en tydlighet skulle något eller några vägledande rättsfall vara ett bra bidrag. En annan möjlighet är att samla in erfarenheter från kommuner och exploatörer och uppdra åt till exempel Boverket att utvärdera detta och föreslå anvisningar kring dessa frågor.

Seminariet ”Exploateringsavtal och PBL” hölls vid BG Institute.


Dela sidan:
Skriv ut:

Dagens Juridik
red@dagensjuridik.se