Ägaren till ett köpcenter i Malmö hade inte rätt att säga upp Kjell & Co:s hyresavtal på grund av renovering. Nu får hemelektronikkedjan ersättning för utebliven vinst i fyra år.
Ägaren av köpcentret Entré i Malmö hade ingen rätt att säga upp en hemelektronikbutik på grund av renovering. Hyresgästen tilldöms ersättning för utebliven vinst i fyra år men inte för fyra års kostnader att bygga upp en ny butik utan bara ett halvår.
Kjell & Co har av CRI hyrt en lokal om 170 kvadratmeter i köpcentrumanläggningen Entré i Malmö. Hyresavtalet ingicks den 15 december 2008 och avtalet skulle löpa till mars 2014. Kjell & Co tillträdde lokalen i mars 2009.
Under 2013 påbörjade CRI en ombyggnation av köpcentrumanläggningen, och bedömde att Kjell & Co inte utan nämnvärd olägenhet för genomförandet skulle kunna vara kvar i lokalen under ombyggnationen. Den 30 maj 2013 skickade därför CRI en skriftlig uppsägning av hyresavtalet för avflyttning den 4 mars 2014.
CRI har därefter fört förhandlingar med Kjell & Co kring en ersättningslokal. Kjell & Co erbjöds vid tre tillfällen ersättningslokaler men inget av erbjudandena antogs.
Kjell & Co tvingades stänga ned sin butik på grund av ombyggnationen. Kjell & Co menar att man hade kunnat sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av CRI:s ombyggnad. Omständigheterna utgör således inte någon besittningsbrytande grund varför Kjell & Co har rätt till ersättning för sin skada till följd av avflyttningen.
Hyresgästen begärde drygt 10,3 miljoner kronor i ersättning av hyresvärden som bestred käromålet i sin helhet.
Inte haft skäl för uppsägning
I sitt beslut har tingsrätten hänvisar till CRI:s tredje erbjudande om ersättningslokal som sändes till Kjell & Co den 21 januari 2014. Av det meddelandet framgår att ombyggnaden ska ske på ett sätt som gjorde det möjligt för Kjell & Co att stanna kvar i lokalen efter en viss justering av butiksytan.
Tingsrätten konstaterar att förändringen var av begränsad omfattning, vilket innebär att tingsrätten inte anser att CRI har visat att ombyggnaden var av sådan omfattning att Kjell & Co inte kunde sitta kvar i lokalen. CRI har därför inte haft tillräckliga skäl för sin uppsägning av hyresavtalet.
Miste om värdet på butiken
Som en följd av den felaktiga uppsägningen gick Kjell & Co miste om värdet på butiken på Entré. Kjell & Co har rätt till ersättning för detta. Bolaget har gjort gällande att butikens värde ska bestämmas med utgångspunkt i den värdering som gjordes av bolaget i sin helhet i samband med att hälften av aktierna i bolaget överläts i april 2014.
Tingsrätten anser inte att den metoden för att fastställa värdet av hela bolaget Kjell & Co direkt kan tillämpas för att komma fram till värdet av en enskild butik.
Vid bestämmandet av den skada som Kjell & Co drabbades av när butiken på Entré tvingades stänga så utgår tingsrätten istället från omsättningen och resultatet för just den butiken.
Med hänsyn till det framstår det som skäligt att utgå från att förlusten av butiken på Entré innebar att Kjell & Co gick miste om i vart fall fyra års vinst. Ersättningen för värdet av butiken ska därför skäligen bestämmas till 2 020 000 kronor, vilket motsvarar en vinst om 505 000 kronor per år under fyra års tid.
Bortfall under fyra år
Hyresgästen anser vidare att genom att butiken tvingades stänga till följd av CRI:s felaktiga uppsägning så ska CRI ersätta den skada som uppstod genom att butiken inte längre kunde bidra till de övergripande kostnaderna för Kjell & Co.Kjell & Co har gjort gällande att stängningen av butiken orsakade ett bortfall under fyra år och hänvisat till att det är så lång tid som det tar att planera och öppna en ny butik.
Tingsrätten kan konstatera att det av Kjell & Co:s egna uppgifter framgår att bolaget öppnade ett stort antal nya butiker under den aktuella perioden. Bara under 2014 öppnades elva nya butiker. Enligt tingsrättens bedömning innebär det att även om det uppstod ett visst bortfall när butiken på Entré stängde så kompenserades det ganska snart av att nya butiker tillkom och kunde bidra till att täcka de gemensamma kostnaderna.
Sex månader istället för fyra år
Mot bakgrund av det anser tingsrätten att Kjell & Co:s skada i den här delen skäligen motsvarar kostnaderna för sex månader, det vill säga 365 000 kronor. Det är den skada som CRI ska ersätta i denna del.
Hyresvärden ska alltså ersätta hyresgästen med totalt 2 524 744 kronor.
Hyresvärden ska också ersätta hyresgästen för tre fjärdedelar av dess rättegångskostnader. (Blendow Lexnova)
