När aktiebolag som är hyresgäst i lokalhyresavtal skall överföras till ett annat bolag genom fusion uppkommer frågan om detta kräver hyresvärdens medgivande. Avsikten vid fusion är normalt att de hyresrätter som tillkommer överlåtande bolaget skall överlåtas till det övertagande bolaget i samband med fusionen.
Frågan är om lokalhyresrätten kan överlåtas genom fusion utan hyresvärdens medgivande eller hyresnämndens tillstånd.
Svaret på frågan är beroende av hur bestämmelsen i JB 12 kap 33 § 1 st tolkas. Enligt huvudregeln får en hyresgäst inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Detta gäller även i fråga om övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.
Vad avses då med bolagsskifte eller liknande förvärv? Omfattar denna skrivning även fusion?
Om förvärv genom fusion omfattas av uttrycket liknande förvärv i 33 § 1 st krävs att överenskommelser träffas med hyresvärdarna eller att tillstånd inhämtas av hyresnämnd.
En genomgång av lagstiftningen visar att uttrycket bolagsskifte eller liknande förvärv även återfinns i bl.a. JB 9 kap 31 §, 11 kap 7 §, 17 kap 11 § samt i bostadsrättslagen 6 kap 2 § och jaktlagen 14 §.
En fusion innebär att ett bolag tar över ett eller flera överlåtande bolags samtliga tillgångar och skulder varjämte överlåtande bolag upplöses utan likvidation. Med övertagande får med normalt språkbruk anses att det övertagande bolaget gör ett förvärv av de tillgångar och skulder som är i fråga.
Vid en fusion av icke helägt dotterbolag får överlåtande bolagets aktieägare aktier i det övertagande bolaget eller pengar, men mer än hälften av vederlagets värde skall utgöras av aktier. Vid fusion av helägt dotterbolag, så kallad absorption, utgår inget vederlag, eftersom det inte finns utomstående aktieägare utan samtliga aktier i det överlåtande bolaget ägs av det övertagande bolaget.
Rättsverkningarna av genomförd fusion, vare sig den sker genom fusion av icke helägt bolag eller genom absorption, är att det överlåtande bolagets tillgångar och skulder övergår till förvärvande bolaget.
Med ”övergår” får förstås att det förvärvande bolaget förvärvar samtliga tillgångar och skulder i det överlåtande bolaget. I specialfallet absorption noteras som ytterligare enda rättsverkan att dotterbolaget upplöses.
Vid fusion av inte helägt dotterbolag noteras som ytterligare rättsverkningar att aktieägare i överlåtande bolag blir aktieägare i det övertagande bolaget och att vid så kallad kombination -ett specialfall av fusion – det övertagande bolaget anses bildat.
Gemensamt för alla alternativ av övertagande genom fusion är alltså att det övertagande bolaget gör ett förvärv av överlåtande bolags tillgångar och skulder. Att det är fråga om förvärv i rättslig mening förtas enligt normal språktolkning inte av det förhållandet att lagtexten använder uttrycket ”övergår till moderbolaget” i fråga om specialfallet absorption.
Ingår fastighet i förvärvet av tillgångar, sökes lagfart baserat på fusionsplanen och den slutligen registrerade fusionen. Numera utgår inte lagfartsstämpelskatt, vare sig vid absorption eller vid annat förvärv genom fusion, eftersom fusionsförvärv inte omnämns som stämpelskattepliktigt fång i stämpelskattelagen. Däremot behövs alltjämt att förvärvande bolag söker lagfart, bland annat för att i förekommande fall kunna legitimera sig såsom ägare av fastigheten.
Bolagsförvärv av fastighet genom fusion är inte underkastat kommunal förköpsrätt, vilken endast tillämpas på överlåtelse genom försäljning, dock med motsvarande tillämpning då egendom går i byte. Gäller förvärvet hyresfastighet tillämpas emellertid förvärvstillståndsreglerna – anmälningsplikt respektive förvärvstillståndsansökan – enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m m.
I lagens § 1 anges bland förvärvsformer som föranleder tillämpning av lagen bland annat ”fusion enligt 23 kap 1 § aktiebolagslagen”. Därmed står klart att förvärvstillståndsanmälan måste ske vid förvärv som sker genom ordinär fusion men uppenbarligen också vid förvärv som sker genom specialvarianten fusion av helägt dotterbolag, det vill säga absorption. Detta får anses framgå av att i aktiebolagslagen 23 kap 1 § inte bara nämner ordinär fusion utan också hänvisar till fusion av helägt dotterbolag med notering att vissa speciella regler gäller för sådana fusioner.
Slutsatsen bör alltså bli att förvärv av fastighet som sker genom fusion av ett eller annat slag är underkastat anmälningsplikt enligt förvärvstillståndslagen i förekommande fall.
Sammantaget ger bestämmelsernas utformning i aktiebolagslagen, förvärvstillståndslagen och förköpslagen, att det övertagande bolagets förvärv av överlåtande bolagets tillgångar uppenbarligen utgör förvärv i juridisk mening och att sådana förvärv får anses innefattas i en begreppsdefinition som exempelvis ”bolagsskifte eller liknande förvärv”.
Hyreslagkommentarerna ger inga besked och inte heller aktuell Arrendelagskommentar. I Jordabalken – En kommentar till JB och anslutande författningar, 2007 – skriver Mauritz Bäärnhielm om JB 9 kap 31 § 5 st, som innehåller uttrycket ifråga, följande:
”Bestämmelsen innebär att såväl överlåtelseförbudet som de angivna undantagen därifrån inte är begränsade till överlåtelse i traditionell mening utan gäller även andra situationer där en arrenderätt kan tänkas bli överförd till en ny innehavare.”
Knut Rodhe anför i Handbok i sakrätt följande:
”Å andra sidan visar språkbruket i modern doktrin och i moderna lagmotiv en stark tendens att såsom universella beteckna en grupp av fång, som på det hela taget karakteriseras därav, att förvärvaren inträder i en totalitet av rättigheter och förpliktelser, och som i relation till vissa exstinktionsregler har den rättsverkan att exstinktion är utesluten. Denna grupp av fång omtalas i JB 17:11 såsom ”förvärv genom bodelning, arv, testamente eller bolagsskifte” eller ”liknande förvärv”. Till de sistnämnda förvärven får väl räknas skifte av andra juridiska personer än bolag, ävensom fusion.”
I praxis enligt gamla nyttjanderättslagen har hyresrätt ansetts förverkad när den utan medgivande från hyresvärden överlåtits i samband med sammanslagning av två juridiska personer, se NJA 1949 s 101.
Slutsats
Vår bedömning är att med ”liknande förvärv” i JB 12 kap 33 § 1 st avses även förvärv genom fusion. Innan fusion sker, skall därför respektive hyresvärds medgivande inhämtas, alternativt hyresnämndens beslut om tillstånd enligt JB 12 kap 36 § föreligga. En fusion som slutförs innan hyresvärdens medgivande eller hyresnämndens tillstånd föreligger, medför att hyresvärden kan säga upp avtalet på grund av förverkande och dessutom begära skadestånd för avtalets upphörande.
Advokat Nils Larsson
Advokat Sten-Åke Stenshamn
F d hyresrådet Stieg Synnergren
