Fallet handlar om en villaffär i Bromma i västra Stockholm som genomfördes år 2013.
Knappt ett år trängde vatten upp genom golvbrunnar i fastighetens källare till följd av ett skyfall. När köparen påbörjade en uppgrävning för att åtgärda problemen kunde en besiktningsman konstatera att dräneringen var bristfällig.
Frågelista del av avtalet
Köparen stämde säljaren vid Solna tingsrätt och begärde att köpeskillingen skulle sättas ned med en halv miljon kronor.
Enligt köparen hade säljaren gjort ”särskilda utfästelser avseende dräneringen” eftersom det av en så kallad frågelista – som hade bifogats köpeavtalet – framgick att en sådan var utförd på tre sidor av huset år 2012/2013 och att den fjärde sidan var besiktigad och godkänd av en fackman.
I den fjärde husväggen hade köparen även upptäckt ett hål som var igentäppt med frigolit – någonting som säljaren hävdade att han inte hade känt till.
”Borde undersökt saken närmare”
Säljaren menade också att köparen var väl införstådd med att det var säljaren själv som hade utfört dräneringen och inte en fackman. Enligt säljaren skulle upplysningen därför inte ses som en utfästelse utan som ett skäl för köparen att undersöka saken närmare.
Tingsrätten slog fast att dräneringen inte hade utförts fackmässigt och att såväl detta som hålet i husväggen innebar dolda fel i fastigheten.
Köparen ansågs också ha uppfyllt sin undersökningsplikt som enligt tingsrätten bland annat till följd av säljarens uppgifter om dräneringen hade varit något reducerad.
Säljaren dömdes därför betala drygt 300 000 kronor till köparen.
Ingen utfästelse om fackman
Säljaren överklagade domen till Svea hovrätt som nu slår fast att köparen bara har rätt till 7 500 kronor i prisavdrag. Enligt hovrätten är det nämligen endast hålet väggen som är bevisat som fel.
Hovrätten anser inte att säljaren har gjort en utfästelse om att dräneringen utförts av en fackman och eftersom besiktningsmannen endast undersökt dräneringen i den fjärde väggen är det inte visat att den varit felaktig även i övrigt.
Hovrätten skriver:
”När det gäller vad parterna har avtalat skriftligen framgår det tydligt av köpekontraktet att den därtill bilagda objektbeskrivningen och frågelistan är del av avtalet.”
Vägledning om kvalitet
Hovrätten pekar därefter på de uppgifter som finns med i säljarens åtgärdslista i objektsbeskrivningen: ”Utfört dränering på 3 sidor av huset, den fjärde besiktigad av fackman och godkänd”.
Hovrätten skriver:
”Uppgiften att dränering utförts på tre sidor av huset under åren 2012-2013 är enligt hovrätten tillräckligt preciserad för att utgöra en enuntiation. K (köparen) ska därmed kunna räkna med att en dränering av tre sidor faktiskt har skett den angivna tidsperioden.”
”Uppgiften i fråga lämnar däremot ingen information om på vilket sätt dräneringen utförts, t.ex. om arbetet har utförts av fackman eller av säljarna själva, vilket skulle kunna ge ledning för vilken kvalitet på själva dräneringsarbetet som K kunnat utgå från.”
Enligt frågelistan som bifogats köpekontraktet har säljarna på frågan ”har du själv utfört, utöver sedvanligt underhåll, om- tillbyggnads- eller reparationsarbeten på byggnaden/erna” svarat ”delvis parallellt med fackman”.
250 000 i rättegångskostnader
Enligt hovrätten innebär det svaret inte att några särskilda slutsatser kan dras när det gäller frågan om hur dräneringen har utförts.
Hovrätten skriver dessutom:
”Att säljaren i frågelistan svarat nej på frågan om det har observerats eller finns misstanke om brister/fel i byggnadens dränering m.m. innebär – som framgår även av den inledande texten i frågelistan – ingen utfästelse och saknar betydelse för felbedömningen.”
Köparen förlorar därför i princip hela rättegången och ska betala 250 000 kronor för säljarens rättegångskostnader.
