Ett bolag hyrde en restauranglokal av ett annat bolag. Hyresavtalet sades upp av hyresvärden hösten 2006 med upphörande ett drygt år senare. Bakgrunden var att fastigheten skulle genomgå en större ombyggnad och att denna var så omfattande att hyresgästen inte kunde stanna kvar utan nämnvärd olägenhet.
Hyresgästen yrkade i tingsrätten ersättning om 3,7 miljoner kronor enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ jordabalken, JB. Bolaget ansåg inte att något undantag från ersättningsskyldighet enligt den förstnämnda paragrafen förelåg. Hyresgästen hade inte erbjudits någon ny lokal och skulle i och med uppsägningen bli tvungen att lägga ned verksamheten. Det yrkade beloppet om 3,7 miljoner kronor motsvarade rörelsens värde.
Tingsrätten fann att lokalen hade ett uppenbart saluvärde och att marknadsvärdemetoden skulle tillämpas i målet. Domstolen konstaterade dock att värderingsmetoderna för beräkning av rörelsens värde endast gav ett ungefärligt underlag och att det därför ankom på rätten att genom en analogi med bestämmelsen i 35 kap. 5 § rättegångsbalken, RB, göra en skälig uppskattning av rörelseskadan. Mot denna bakgrund bestämdes värdet till två miljoner kronor. Hyresvärden ålades efter avdrag för en motfodran om 10 000 kronor att ersätta hyresgästen med 1 990 000 kronor.
Hovrätten konstaterar efter överklagande från hyresvärden att det ankommer på hyresgästen att visa att man har rätt till en högre ersättning än minimiersättningen motsvarande en årshyra som alltid utgår då hyresvärden är ersättningsskyldig enligt 12 kap. 57 § JB.
Domstolen finner här att det utredningsmaterial som presenterats av hyresgästen, som bland annat hänvisat till en annan restaurangöverlåtelse, men som inte förmått presentera några jämförbara objekt, är bristfälligt och att det saknas förutsättningar att enligt grunderna för 35 kap. 5 § RB uppskatta hyresgästens rörelseskada till ett skäligt belopp.
Mot denna bakgrund kan hyresgästen inte anses ha visat att den skada som man förorsakats på grund av hyresavtalets upphörande överstiger minimiersättningen om en årshyra. Hovrätten ändrar tingsrättens dom på så vis att hyresvärden ska utge en årshyra om drygt 240 000 kronor till hyresgästen, med avdrag för den motfordran som tingsrätten bestämt.
red@dagensjuridik.se
