Svenska Bostäder nekade ett bolag, Eurostar, förlängning av ett hyresavtal gällande en ensalongsbiograf i samband med ombyggnaden av Vällingby Centrum. Eurostar hade hyrt lokalen sedan 1985. Biografens yta skulle efter ombyggnaden bli tre gånger så stor och utgöra en multiplexbiograf med fem salonger.
Svenska Bostäder erbjöd inte bolaget någon godtagbar ersättningslokal varför bolaget yrkade att det hade rätt till skadestånd. Tingsrätten biföll bolagets talan och fann att Svenska Bostäder skulle betala drygt tre miljoner kronor i skadestånd.
Svenska Bostäder fann sig i detta men menade att hovrätten skulle tillämpa den i andra hand åberopade generalklausulen och att Svenska Bostäder därför skulle gå fri från skadeståndsskyldighet. Generalklausulen, 12 kap. 57 § första stycket fjärde punkten jordabalken, som anger att skadeståndskyldighet inte ska infinna sig om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Klausulen kräver inte heller att ersättningslokal ska erbjudas.
Hovrätten prövade inte generalklausulen och lämnade överklagandet utan bifall. Två av domarna var skiljaktiga och menade att eftersom Svenska Bostäder enbart behöll generalklausulen som bestridandegrund borde hovrätten ha prövat denna.
Högsta domstolen, HD, konstaterade att generalklausulens förhållande till rivnings- och ombyggnadsfallen i samma lagrum inte närmare berörts i förarbetena, men underströk att det inte kunde antas ha varit lagstiftarens avsikt att tillämpning av generalklausulen skulle uteslutas så snart avsikten var att riva eller bygga om. HD menade att det inte förelåg hinder att pröva om Svenska Bostäder haft en befogad anledning att upplösa lokalhyresavtalet varför HD återförvisade målet till hovrätten.
Hovrätten konstaterar att det inte varit fråga om någon ändring av brukningsändamål då lokalen även fortsättningsvis skulle användas som biograf, om än i större omfattning. Hovrätten finner därmed att Svenska Bostäder inte har haft befogad anledning att säga upp upplösa hyresförhållandet på denna grund. Då Svenska Bostäder inte heller i övrigt har angett några omständigheter som skulle kunna anses utgöra sakliga skäl för uppsägning finner hovrätten att Svenska Bostöder inte haft befogad anledning att säga upp lokalhyresavtalet.
Hovrätten fastställer därmed tingsrättens domslut och förpliktigar Svenska Bostäder att betala Eurostar de drygt tre miljonerna i skadestånd samt bolagets rättegångskostnader, i HD med 50 000 kronor och i hovrätten med 144 000 kronor.
