En man sålde en del av sin fastighet, varefter parterna gav in en gemensam ansökan om avstyckning till lantmäterimyndigheten. Till köpekontraktet bifogades ett förslag på avstyckning från den ursprungliga fastigheten.
Säljaren återkallade senare sitt yrkande om avstyckning, medan köparen vidhöll sitt yrkande. Några månader senare fattade lantmäterimyndigheten beslut om avstyckning, och den avstyckade fastigheten fick en egen fastighetsbeteckning och servitut rörande brygga respektive väg inrättades.
Säljaren väckte talan och yrkade återgång av köpet, men käromålet ogillades. Därefter registrerades på säljarens initiativ inskrivning av nyttjanderätt uthus.
Båda parter har sedermera sålt sin respektive fastighet, den ursprungliga fastighetsägaren bor dock fortfarande kvar i ett hus på moderfastigheten.
Förvärvarna av avstyckningsdelen, vilka övertagit käromålet, yrkade tingsrätten att skulle fastställa att det inte förelåg någon gällande upplåtelse om annan nyttjanderätt för säljaren avseende uthus på deras fastighet.
Tingsrätten, som konstaterade att det inte finns något formkrav för upplåtelse av en nyttjanderätt av detta slag, fann det utrett att de ursprungliga parternas avsikt när de ansökte om avstyckning av fastigheten att överlåtaren skulle ha rätt att utnyttja uthuset.
Att ”servitutsavtalet” inte resulterat i något fastighetsbildningsservitut innebar inte att upplåtelsen är förfallen.
Eftersom fråga var om korsvisa upplåtelser, och inte en benefik upplåtelse, som träffats i samband med en fastighetsförsäljning, kunde upplåtelsen inte ensidigt sägas upp på det sätt som skett, menade tingsrätten.
Tingsrätten fann att det förelåg en gällande upplåtelse av nyttjanderätt för den ursprunglige fastighetsägaren avseende uthuset, och ogillade därför käromålet.
Hovrätten var dock av motsatt uppfattning, och fann att den ursprungliga ägaren inte hade bevisat att köparen genom ”servitutavtalet” upplåtit en nyttjanderätt, och än mindre, en äganderätt till uthuset.
Högsta domstolen, HD, fastställer nu, med ändring av hovrättens dom, tingsrättens domslut såväl i själva saken som beträffande rättegångskostnader.
Det förhållandet att fastighetsägaren tog upp frågan om köparen av den avstyckade fastigheten skulle förvärva det förhyrda huset sammantaget med att fastighetsägaren använde det omtvistade uthuset i sin fiskeriverksamhet talar enligt HD för att ingen av parterna ursprungligen haft för avsikt annat än att det pågående brukandet skulle fortgå oförändrat även efter avstyckningen.
I samma riktning talar att i köpekontraktet anges att förvärvaren skulle förvärva mark av viss areal samt bostadshuset utan att uthuset nämns. Om meningen var att överlåtelsen skulle innebära inte bara att förvärvaren skulle betas rätten att bruka uthuset borde det ha kommit till uttryck i kontraktet, menar HD.
Att parterna var ense om att fastighetsägaren skulle ha rätt att använda uthuset framgår vidare av vad förvärvaren berättat inför lantmäterimyndigheten och av servitutsavtalet.
Parterna har vidare utgått från att fastighetsägaren skulle vara bevarad vid äganderätten till uthuset bör nyttjanderättens varaktighet anses bestämd till den längsta tillåtna avtalstiden enligt jordabalken.
Den av förvärvaren åberopade uppsägningen har enligt HD inte medfört att nyttjanderätten upphört.
Med ändring av hovrättens dom fastställer en oenig HD tingsrättens domslut.
Ett justitieråd är skiljaktigt och vill fastställa hovrättens dom.
Johanna Haddäng
johanna.haddang@dagensjuridik.se
