På Reimersholme i Stockholm finns en kontorsfastighet med en 650 kvadratmeter stor takterrass. Takterrassen har använts för kolonilotter sedan 1930-talet. Bostadsrättsföreningen Musteriets boenden har genom ett servitutsavtal från 1984 haft tillgång till takterrassen. Enligt avtalet ska bostadsrättsföreningen i all framtid ha rätt att disponera terrassen.
Tomträttshavaren till kontorsfastigheten, Bränneriet, förklarar bl.a. att servitutet hindrar dem från om- och tillbyggnader. Bränneriet vill få servitutet ogiltigförklarad.
De lägre instansernas domar
Tingsrätten ogillade Bränneriets käromål och förklarade att de nödvändiga rekvisiten för servitut förelåg i fallet.
Hovrätten ansåg att det handlade om ”trevnadstillskott” för lägenhetsinnehavarna och inte om något direkt behov för fastigheterna som sådana. Hovrätten ändrade tingsrättens dom och förklarade servitutsavtalet ogiltigt.
Högsta domstolen
Hovrättens beslut överklagades till Högsta domstolen som meddelade prövningstillstånd på grund av domvilla. Hovrätten hade gjort sig skyldig till grovt rättegångsfel när den hade felaktigt förklarat servitutavtalet ogiltigt – trots att ingen av parterna yrkat på detta.
Högsta Domstolen förklarar att tillgång till uteplatser och kolonilotter på en takterrass får typiskt sett anses ha ett större värde för boende i en bostadsbyggnad än för dem som arbetar i en kontorslokal. Vidare är takterrassen belägen i direkt anslutning till den ena bostadsbyggnaden och kan inte enkelt och naturligt nås på något annat sätt än via en innegård och ett trapphus i den byggnaden.
Terrassen måste därför anses vara mer tillgänglig och lämpad som uteplats för innehavaren av bostadstomträtterna än för innehavaren av kontorstomträtten.
Ändamålsenlig användning
Att servitutet till takterrassen ger ett förhöjt värde på de enskilda bostadsrätterna, saknar betydelse i målet. Det avgörande är att servitutet höjer värdet på bostadstomträtterna. Högsta domstolen förklarar att servitutet har vid tiden för servitutsavtalets ingående varit ägnat att skapa en ändamålsenlig användning av tomträtterna.
Begränsat ianspråkstagande
Enligt Högsta domstolen innebär servitutet att takterrassen i det närmaste helt tas i anspråk av innehavaren av bostadstomträtterna för servitutsändamålet.
Att ett visst plan av en fastighet ska användas för ett särskilt ändamål behöver däremot inte innebära ett totalt ianspråktagande av fastigheten. Detta, förklarar domstolen, gäller även efter införandet av reglerna om tredimensionell fastighetsindelning.
Nyttjandet i det aktuella fallet begränsas av ett specifikt servitutsändamål, nämligen att takterrassen ska användas till uteplats och koloniland. Innehavaren av kontorstomträtten har vidare full tillgång till byggnaden under taket och även till resten av tomträtten. Fråga är därför om ett begränsat ianspråktagande.
Stadigvarande betydelse
Ett servitut måste vara stadigvarande och inte tillfredställa ett tillfälligt behov, förklarar Högsta domstolen. Anläggningen på takterrassen har nyttjats sedan 1930-talet. Redan detta visar att fråga inte är om något tillfälligt användande.
Högsta domstolen ändrar hovrättens domslut och fastställer tingsrättens domslut.
Bränneriet ska ersätta bostadsrättsförening Musteriets rättegångskostnader i hovrätten och Högsta domstolen med cirka 440 000 kronor.
Katja Bähr
katja.bahr@dagensjuridik.se
