Översikt


Hittar du inte vad du letar efter? Klicka här för att söka.
Annons
Annons

Funktionshindrade riskerar avhysning efter ny HD-dom

Nyheter
Publicerad: 2020-09-15 10:37
Foto: Magnus Andersson /TT

Sex personer med funktionsnedsättning som riskerade att avhysas från en bostadsrättsförening i Stockholm fick bo kvar efter en dom i Svea hovrätt.
Efter att prövningstillstånd meddelades väljer nu HD att gå på tingsrättens linje och slår fast att avtalen mellan bostadsrättsföreningen och staden ska anses avse upplåtelse av lokal, trots att bostadslägenheterna utgjorde separata lägenheter.

Hägersten-Liljeholmens stadsdelsförvaltning har hyrt lägenheter för omsorgsboende i Hägersten sedan 2009.
I september 2016 sade dock bostadsrättsföreningen upp hyresavtalen för villkorsändring till upphörande. Föreningen var av uppfattningen att avtalen är hyresavtal för lokaler, medan staden hävdade att avtalen avser blockförhyrda bostadslägenheter.

Enligt bostadsrättsföreningen var det inte fråga om något självständigt boende, utan istället ett omsorgsboende av institutionellt slag inom ramen för Stockholm stads omsorgsverksamhet. Därför ska förhyrningarna anses avse lokaler. Eftersom avtalet mellan parterna gäller bostadsuthyrning hade föreningen rätt att säga upp avtalet.

Stadsdelsnämnden, som i sin tur hyrde ut lägenheterna till de funktionshindrade, ansåg inte att boendet är av institutionellt slag. Det bor sex personer i varje hyresobjekt, och var och en av dem disponerar över en egen lägenhet. Den sjunde lägenheten i respektive hyresobjekt används som gemensamhetsyta för bostadshyresgästerna och en mindre del som kontor för personal.

Avtalen benämns som lokalhyresavtal

Själva avtalen benämns lokalhyresavtal, men Södertörns tingsrätt framhöll i likhet med Svea hovrätt att det inte är avgörande hur parterna har rubricerat avtalet. Av betydelse är framför allt vilket ändamål lägenheterna har upplåtits till.

De omständigheter som, enligt tingsrätten, talade för att det är fråga om självständiga boenden är framför allt att merparten av de uthyrda ytorna utgör separata lägenheter, med badrum och kokvrå, som respektive innehavare själv inrett och förfogar över nycklar till. Det hade även framkommit att flera av de boende bott i lägenheterna under många år.

Till de omständigheter som talade för att det är fråga om ett institutionellt boende hörde att det finns personal på plats dygnet runt, och dessa har egna kontor i utrymmen som ligger i direkt anslutning till gemensamhetsutrymmena. Vad gäller bemanningen finns personal på plats dygnet runt.

Tingsrätten noterade också de boende ofta lagar mat och äter tillsammans i gemensamhetsutrymmena. Till detta kommer att personalen hjälper till att ordna gemensamma aktiviteter i dessa utrymmen.Tingsrätten valde därför att klassificera hyresförhållandet som lokalhyresavtal. Därmed var det korrekt av föreningen att säga upp hyresavtalet och avhysa hyresgästerna.

Hovrätten lät de boende bo kvar

Svea hovrätt ändrade alltså domen och lät de sex hyresgästerna bo kvar. Hovrätten konstaterade att det i rättspraxis finns flera exempel på gränsdragningen mellan bostadshyra och lokalhyra när det har rört sig om olika former av grupp- eller omsorgsboenden. Faktorer som vägts in i bedömningen var bland annat hur stor del av den totala ytan som har varit gemensamhetsutrymmen, vilken typ av verksamhet som kan ha bedrivits i lägenheten och vilken personal som har funnits på plats.

Hovrätten pekade på att det rör sig om permanent boende och att flera av hyresgästerna har bott i lägenheterna under många år. Hyresgästerna betalar hyra, har hemförsäkring och egen telefon samt bestämmer själva vilka som besöker lägenheterna. Det är alltså inte fråga om tillfälliga vårdplaceringar eller korttidsboenden. Den personal som finns på plats har inga formella befogenheter i förhållande till hyresgästerna utan har främst en hjälpande och rådgivande roll. Flera av de boende har sin dagliga sysselsättning på annat håll. Någon dagverksamhet bedrivs inte på boendet. Personalen utför inte heller någon vård.

Det institutionella inslaget framstår, enligt hovrätten, som begränsat. Därtill påpekade hovrätten att kommunen hyr lägenheterna med stöd av beslut om insatser enligt lagen om stöd och service för vissa funktionshindrade. Syftet med sådan verksamhet är att främja likhet i levnadsvillkor och full delaktighet i samhällslivet. Målet ska vara att den enskilde får möjlighet att leva som andra.

Lägenheterna var därmed upplåtna för att till en inte oväsentlig del användas som bostäder. Hyresavtalen avsåg således bostadslägenheter och uppsägningen från föreningens sida hade därmed inte skett på ett korrekt sätt och var utan verkan.

HD meddelade PT

Högsta domstolen meddelade senare prövningstillstånd beträffande frågan om parternas avtal avser hyresavtal för bostadslägenheter eller lokal.

Nu ändrar HD hovrättens dom och fastställer istället tingsrättens dom. Högsta domstolens slutsats är att hyresavtalen mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen avsåg lokaler, vilket innebär att de tvingande skyddsregler som gäller för bostadslägenheter inte var tillämpliga mellan parterna.
Det medför i sin tur även att de särskilda reglerna om så kallad blockuthyrning inte ansågs tillämpliga på avtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen.


Dela sidan:
Skriv ut:

Blendow Lexnova
red@dagensjuridik.se
Kommentarer
Håll dig till ämnet i artikeln du kommenterar och håll en god ton. Visa respekt för andra skribenter och för berörda personer i artikeln. Inlägg som vi bedömer som olämpliga kommer tas bort.