Förändringar i bostadsrättslägenheter påverkar många gånger inte bara respektive lägenhet, utan även andra lägenheter och gemensamma delar i föreningens hus. Vilka ändringar har medlemmar rätt att göra utan att fråga om lov och vad händer om bostadsrättshavare genomför förändringar som kräver tillstånd, men sådant saknas? Blendow Lexnovas expert Ulrika Blomqvist, vd och jurist på Bostadsrätterna, redogör för åtgärder som kan få stora konsekvenser för såväl föreningar som medlemmar.
Bostadsrättshavaren ansvarar för underhållet av den egna lägenheten och föreningen för de gemensamma delarna såsom trapphus, entré och tvättstuga, enligt bostadsrättslagen, BRL. Bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick genom att underhålla, reparera, byta och svara för kostnaden. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen.
Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren har rätt att utan särskilt tillstånd göra ändringar i lägenheten, men bostadsrättslagen innehåller ett antal viktiga undantag som inskränker medlemmens rättigheter. Enligt 7 kap. 7 § BRL får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.
Prövningen enligt bestämmelsen är uppbyggd som ett tvåstegsförfarande. För det första ska det handla om en åtgärd i lägenheten som förutsätter föreningens tillstånd enligt punkt 1–3. För det andra krävs att åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen för att föreningen ska ha rätt att neka tillstånd.
För att avgöra vad en bostadsrättshavares ansvar omfattar – det vill säga är i lägenheten – är det viktigt att klargöra var den fysiska gränsen för lägenheten går. Någon definition av vad som är lägenhet finns inte i bostadsrättslagen utan var den gränsen ska gå har antagits få avgöras från fall till fall, genom bland annat en gränsdragning i föreningens stadgar.
Tidigare gällde enligt 7 kap 7 § BRL att bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd fick göra en “väsentlig förändring” av sin lägenhet. Det ansågs dock att bostadsrättshavaren utan styrelsens tillstånd exempelvis fick installera heltäckande mattor, sätta upp persienner, byta köksskåp och linoleummattor. Det vill säga åtgärder som i första hand avser ytskikt och inredning. I flera olika sammanhang påtalades svårigheten i att avgöra vad som var en väsentlig förändring.
Paragrafen ändrades 2003. Avsikten med ändringen var att tydliggöra i vilka situationer tillstånd till en förändring behövs samt under vilka förutsättningar föreningen har rätt att neka tillstånd.
De äldre exemplen på åtgärder som bostadsrättshavaren utan tillstånd torde ha rätt att genomföra bör alltjämt vara giltiga, men många av de renoveringar som föreningar ställs inför är väsentligt mer omfattande än ytskikt och inredning och aktualiserar ofta de tillståndspliktiga situationerna, vilka sedan förslaget genomfördes är:
Punkt 1: Ingrepp i bärande konstruktion
Bakgrunden till att denna sorts ingrepp kräver tillstånd är att det med hänsyn till säkerhetsaspekter inte är lämpligt att medlemmen får göra ingrepp som kan påverka husets konstruktion utan samordning med föreningen. Exempel på ingrepp i bärande konstruktion är enligt förarbetena borttagande av en bärande vägg eller försvagande av en sådan vägg genom upptagning av ett valv. Detta gäller även om man har fått bygglov för åtgärden, vilket inte sällan uppfattas av bostadsrättshavaren som att då är det fritt fram att genomföra förändringen – men så är det inte utan det krävs även tillstånd från föreningen.
Vad som utgör ingrepp i en bärande konstruktion kräver i praktiken ofta specialistkunskap för att fastställas. Att i en yttervägg eller yttertak installera ett nytt fönster torde inte omfattas av bestämmelsen då ytterväggen respektive yttertaket är bostadsrättsföreningens ansvar, inte bostadsrättshavarens.
Punkt 2: Ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
Motivet till att bostadsrättshavaren inte utan tillstånd får ändra på nämnda ledningar är enligt förarbetena att sådana ledningar ansluts till föreningens gemensamma ledningssystem och därmed kan orsaka problem och merkostnader vid framtida ändringar av dessa. Detta innebär enligt förarbetena bland annat att en bostadsrättshavare behöver tillstånd för att flytta på våtutrymmen, kök och toaletter. Såsom bestämmelsen är utformad torde emellertid även mindre ändringar omfattas. Därutöver kan noteras att flytt av badrum och kök ofta inbegriper ändringar utanför lägenheten eftersom rör exempelvis kan behöva installeras i bjälklaget och därför inte omfattas av bestämmelsen.
Punkt 3: Annan väsentlig förändring av lägenheten
Som exempel på vad som avses med nuvarande reglering avseende ”annan väsentlig förändring av lägenheten” anges i förarbetena ingrepp i ledningar eller kanaler som föreningen svarar för enligt 7 kap. 12 § BRL, det vill säga ledningar som betjänar flera lägenheter. Ett annat exempel som anges är förändringar som innebär att en lägenhets karaktärsdrag inte beaktas, att dess kulturhistoriska värde inte tas tillvara eller att dess planlösning ändras så att lägenheten blir svår att avyttra.
Slutligen anges i förarbetena att åtgärder som till exempel innebär förflyttning av väggar som saknar bärande egenskaper och som tillhör lägenheten typiskt sett inte bör vara en väsentlig förändring.
Om det är fråga om en sådan förändring som avses i 7 kap 7 § BRL ska styrelsen ha tungt vägande skäl för att vägra tillstånd. Föreningen ska lämna tillstånd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I förarbetena anges att föreningens stadgar kan vara av intresse när det gäller att avgöra vad som kan innebära påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Som exempel på när så kan vara fallet anges att om det av stadgarna för en förening för kategoriboende framgår att samtliga lägenheter ska vara utrustade med vissa hjälpmedel eller viss inredning och förändringen innebär att hjälpmedlen eller inredningen tas bort. Frågan är dock på vilket sätt det påverkar bostadsrättsföreningen. Om lägenheten blir svårare att sälja är detta något som normalt drabbar bostadsrättshavaren, inte föreningen.
Enligt motiven för bestämmelserna om ingrepp i bärande konstruktioner och ändringar av ledningar torde både säkerhetsaspekter och praktiska frågor som direkt påverkar föreningen kunna vägas in vid bedömning av huruvida tänkt åtgärd kan medföra påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det bör exempelvis kunna vara fallet vid åtgärder som påverkar brandsäkerheten i fastigheten.
Avslutande ord
· Förtydliga bostadsrättshavarens underhållsansvar genom stadgebestämmelse
· Att föreningen fortlöpande besiktar och dokumenterar fastighetens skick för att ha ett mer gynnsamt läge vid en process om skador inträffar med anledning av bostadsrättshavarens ändringar
· Var tydlig med vad och när bostadsrättshavaren behöver föreningens tillstånd för att göra förändringar i lägenheten samt informera medlemmarna regelbundet och alltid i samband med överlåtelse.
· Lämna exempel på vilka åtgärder kräver föreningens tillstånd
· Informera vilket underlag föreningen behöver för att kunna ta ställning
· Att vissa åtgärder/ändringar som i och för sig omfattas av 7 kap 7 § även kan kräva bygglov
· När ansökan inkommit gå igenom densamma och fastställ:
1) vad är föreningens underhållsansvar och som inte omfattas av 7 kap. 7 §
2) vad är bostadsrättshavarens underhållsansvar
2a) vad medlemmen får göra utan tillstånd
2b) vad omfattas av 7 kap. 7 § och därmed kräver tillstånd
2c) om de föreslagna åtgärderna innebär risk för påtaglig skada eller olägenhet
3) samt fatta beslut och meddela bostadsrättshavaren.
Om Lexnova Analyserar
Varannan vecka analyserar nyhetsbyrån Lexnovas experter aktuella rättsfall för Dagens Juridiks läsare. Lexnova är Sveriges mest omfattande juridiska nyhetstjänst och rättsdatabas med bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten från landets alla instanser inom samtliga rättsområden. Analysen är en kortversion av expertkommentaren som finns i sin helhet hos www.lexnova.se
