Intersport hade rätt att säga upp hyresavtalet i förtid eftersom de omfattande byggnationerna i köpcentrumet berövade Intersport vad man hade rätt att vänta sig av hyresavtalet.
Det konstaterar högsta domstolen i en dom idag.
Det tyska bolaget som ägde köpcentrumet Entré i Malmö väckte talan mot Intersport och krävde 15 miljoner kronor i ersättning för hyra, avtalsvite och skadestånd efter att Intersport valt att säga upp hyreskontraktet i förtid.
Ombyggnationen utgjorde hinder i nyttjanderätten
Intersport hävdade dock att man hade rätt till nedsättning av hyran samt skadestånd på grund av ett antal fel och brister i nyttjanderätten av lokalen. Detta eftersom det tyska bolaget inlett en omfattande renovering av lokalerna i köpcentrumet endast fyra år efter hyresavtalet ingåtts vilket inneburit ”ett väsentligt hinder i nyttjanderätten”.
”Onödigt omfattande störningar”
Tingsrätten gick på Intersports linje och konstaterade att företaget inte kunnat förutse att så omfattande byggnationer skulle ske så tätt inpå öppnandet av anläggningen. Tingsrätten ansåg dessutom att det tyska bolagets planering av renoveringen var undermålig, hade dragit ut på tiden och lett till ”onödigt omfattande störningar” för Intersport.
Bristen var av väsentlig betydelse
Bristen ansågs av tingsrätten ha varit av väsentlig betydelse för Intersport som därför hade haft rätt att säga upp hyresavtalet till förtida upphörande. Dessutom hade lokalen, under ombyggnationen, inte varit i fullt brukbart skick och Intersport hade därmed rätt till en reducering av hyran med 40 procent och även till skadestånd. Sammantaget hade Intersport visat att man drabbats av skador överstigande ett belopp om drygt 700 000 kronor som deponerats hos länsstyrelsen. Det tyska bolagets yrkande om att före Intersport få lyfta beloppet ogillades därför, precis som talan i övrigt.
Fick delvis rätt även i hovrätten
Hovrätten över Skåne och Blekinge gjorde i huvudsak samma bedömning som tingsrätten, men ansåg att Intersport inte styrkt att man lidit skada till följd av renoveringarna. Av det deponerade beloppet ansågs det tyska bolaget därmed ha rätt att lyfta drygt 350 000 kronor. Ett hovrättsråd var dock skiljaktig och ansåg att det tyska bolaget hade rätt till 75 procent av hyran. Den skiljaktige ansåg att ombyggnationerna i och för sig påverkat Intersports affärsverksamhet negativt, men att det trots detta, varit möjligt att bedriva handel i butiken samt att antalet besökare inte hade minskat.
Ska bedömas utifrån den drabbades synpunkt
Det tyska bolaget överklagade till Högsta domstolen som nu konstaterar att en uppsägning i förtid av ett hyresavtal endast kan ske om bristen är av ”väsentlig betydelse” och att denna bedömning i princip ska göras ur den drabbades synpunkt. Det handlar, enligt Högsta domstolen, främst om att avgöra om bristen innebär att hyresgästen i huvudsak ”berövas vad hyresgästen hade rätt att vänta sig enligt hyresavtalet”.
Intersport hade rätt att säga upp avtalet
Högsta domstolen slår fast att ombyggnationen i detta fall pågått i cirka åtta månader och inneburit stora störningar av Intersports verksamhet. Trots att arbetena hade pågått under lång tid var det, enligt HD, inte möjligt att förutse när de skulle vara färdigställda vilket medförde att Intersport hade rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.
