”Fastighetsmäklarlagen är ett skydd för konsumenter – inte för fastighetsmäklare”
REPLIK/DEBATT – av Håkan Warnelid, ordförande för Sveriges Företagsmäklares Riksförbund, SFR, och styrelsen
I Dagens Juridik den 1 september 2014 går Jonas Anderberg, chefsjurist och Magnus Melin, förbundsjurist – båda vid Mäklarsamfundet – ut till försvar för varför enbart fastighetsmäklare (förutom advokater) skall tillåtas förmedla fastigheter i samband med en inkråmsöverlåtelse av en rörelse med fastighet.
Bakgrunden är den dom (B4377-14) där Hovrätten frikänt en företagsmäklare som förmedlat en rörelse och en därtill hörande fastighet i en inkråmsöverlåtelse. Hovrätten har gjort en friare tolkning av lagtexten, vilket upprör artikelförfattarna.
Som skäl till att en inkråmsöverlåtelse, då en fastighet ingår, skall skötas av en fastighetsmäklare anför artikelförfattarna att det säkerställer att förmedlaren har en viss utbildningsnivå och att det finns en obligatorisk ansvarsförsäkring.
Artikelförfattarnas uppfattning tycks vara att om man anlitar en företagsmäklare så kan man utgå från att denne saknar såväl utbildning som ansvarsförsäkring. Låt oss titta på hur det ser ut i verkligheten.
Det finns uppskattningsvis 300 företagsmäklare i Sverige. Den typiske företagsmäklaren är drygt 50 år gammal, med högskoleutbildning och en rad ledande befattningar inom svenskt näringsliv bakom sig. Det stora flertalet av mäklarna tillhör någon av de rikstäckande kedjor som dominerar marknaden. Dessa ställer krav på såväl utbildning som ansvarsförsäkring.
Sveriges Företagsmäklares Riksförbund, SFR, organiserar ett 70-tal mäklare, både med och utan kedjetillhörighet. SFR:s antagningskrav omfattar såväl utbildning, erfarenhet, ansvarsförsäkring och god vandel. SFR håller regelbundna kurser inom avtalsfrågor, etik, värdering mm och beviljar auktorisation till medlemmar som genomgått ett visst antal kurser och genomfört ett antal affärer.
Företagsmäklarens viktigaste roll är att förstå och förmedla värdet av den rörelse som säljaren bedriver. Det är genom affärsrörelsen som de flesta kommersiella fastigheter utanför storstadsområdena får ett rejält värde. Det värdet är lika stort om fastigheten ingår i det rörelsedrivande bolaget, men bedöms då annorlunda som säkerhet för lån varför en sådan affär ofta blir omöjlig att finansiera.
Det kan inte ha varit lagstiftarens avsikt att en säljare av en mindre rörelse med fastighet skall behöva anlita två parallella mäklare för att genomföra affärerna med en och samma köpare. Man bör samtidigt ställa frågan vilken av de två affärerna som är mest komplex? Rörelsen med en ofta unik och komplex affärsmodell, personal, kund- och leverantörsavtal, materiella och immateriella tillgångar mm – eller själva fastigheten där rörelsen bedrivs?
Det är inte för de stora transaktionerna, som i det exempel artikelförfattarna tar upp på drygt 200 miljoner kronor, det krävs särskild skyddslagstiftning. I de affärerna kommer det även i framtiden alltid att finnas advokater involverade på båda sidor för att tillvarata sina klienters intressen.
Vi välkomnar en debatt i den här aktuella frågan och är övertygade om att politikerna förstår vikten, för svenskt näringsliv och sysselsättning, av att ha en fungerande transaktionsmarknad för små och medelstora företag, med eller utan fastighet.
I den analys som presenterades av advokat Claude D Zacharias på Dagens Juridik den 16 september framgår tydligt att dessa tankar funnits med redan vid beredningen av 2011 ås fastighetsmäklarlag (FML).
Vår målsättning är att debatten ska leda till att vi får ett förtydligande som klargör att det är främst konsumenter som skall skyddas av lagen och inte fastighetsmäklarkåren som artikelförfattarna tycks önska.
