Översikt


Hittar du inte vad du letar efter? Klicka här för att söka.
Annons
Annons

”Får jurister sälja fastigheter yrkesmässigt? Hovrätten ger svar om fastighetsmäklarlagen”

Debatt
Publicerad: 2014-08-25 09:19

DEBATT – av Antonia Krzymowska, jur. kand och doktorand i mäklarrätt vid Stockholms universitet

 

Svea hovrätt har avgjort ett mål om företagsmäklarnas rätt att förmedla överlåtelser av fastigheter vid företagstransaktioner. Genom hovrättens dom har den tidigare starka lobbyingen från fastighetsmäklarorganisationerna fått ge vika för samhällets behov av en fungerande företagstransaktionsmarknad.

Professionen företagsmäklare utgör en viktig katalysator vid företagstransaktioner, inte minst av ägarledda företag. Företagsmäklarna, som till största delen är ekonomer och jurister, förmedlar överlåtelser av företag.

Möjligheten att sälja sitt företag, att realisera sin investering i verksamheten, förutsätter en väl fungerande och dynamisk marknad för ändamålet. Det är här Sveriges företagsmäklarkår spelar en viktig roll i samhällsekonomin; genom företagsmäklarnas arbete skapas förutsättningar för optimerade överlåtelser av företag.

Företagstransaktioner varierar givetvis i såväl omfattning som bransch. En gemensam nämnare är dock formen för transaktionen. Företagstransaktionerna sker genom andelstransaktioner eller inkråmstransaktioner (verksamhetsöverlåtelser).

Skiljelinjen mellan dessa två former har på senare tid kommit att utgöra en central fråga för företagsmäklarnas verksamhet och möjlighet att förmedla fastigheter. Anledning till detta har varit fastighetsmäklarlagens (FML) tillämpning på och registreringsplikt för företagsmäklare.

Problem uppdagades i samband med införandet av den senaste FML 2011 när lagstiftaren upptog frågan om kommersiell fastighetsförmedling. FML uppställer nämligen ett registreringskrav för den som yrkesmässigt förmedlar överlåtelse av fastigheter.

Registreringsplikten anses ge uttryck för FML:s skyddssyfte: att ge enskilda ett tillfredsställande skydd och känsla av trygghet vid anlitandet av en fastighetsmäklare. I detta skyddande syfte har kringgåenden av registreringsplikten kriminaliserats. Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med registreringsplikten kan dömas till böter eller fängelse i högst sex månader.

Kriminaliseringen aktualiserar givetvis gränsdragningsfrågor. Överlåtelser av andelar av ett fastighetsägande bolag kan mot bakgrund av lagens ordalydelse inte anses omfattas av registreringsplikten, då det de facto är fråga om överlåtelse av lös egendom. Men hur ska verksamhetsöverlåtelserna behandlas – vad händer när förmedlingen avser en verksamhetsöverlåtelse i vilken en fastighet ingår?

Utredningen uppmärksammade problematiken 2008 och anförde bland annat att FML inte skulle tillämpas på kommersiella förmedlingar, så som företagsmäkleri. Lagutskottet hade redan tidigare – 1997 och 2004 – ansett att det inte var rimligt att begära att den som vill överlåta sitt företag i vissa fall skulle behöva anlita en fastighetsmäklare jämte sin företagsmäklare.

Trots dessa klara ståndpunkter fann lagstiftaren att inkråmsöverlåtelser där fastigheten utgör en begränsad del av bolagets tillgångar i och för sig skiljer sig i många delar från en renodlad fastighetsaffär, varför en särreglering kunde vara aktuell, men kom till slutsatsen att det i praktiken sällan var aktuellt att anlita annan än advokat i dessa fall.

Plötsligt uppstod en märklig situation: förmedling av aktier till ett fastighetsägande bolag kunde företagsmäklarna fortsätta med, men om köparen och säljaren valde att istället för andelarna överlåta inkråmet var det brottsligt för företagsmäklaren att slutföra affären. 

Den diskussion som fördes i motiven har således bortsett från lagens praktiska påverkan på en hel profession. Företagsmäklarnas situation lämnades outredd, trots att regleringens potentiella påverkan på dem uppmärksammades. Regeringens uttalade vittnar dessvärre om ett bristfälligt utredningsarbete i lagstiftningsprocessen.

Utgångspunktens verklighetsfrämmande karaktär kommer särskilt till uttryck i antalet polisanmälningar och åtal som väckts mot företagsmäklarna i fråga om förmedling av fastigheter vid verksamhetsöverlåtelser. Detta föranleder frågan ifall fastighetsmäklarnas intresseorganisationers lobbying på området fått överhanden i lagstiftningsarbetet.

Kan det verkligen vara så att lagstiftaren ansett att det är så mycket mer komplicerat att sälja en fastighet än ett företag, att den som är exempelvis utbildad jurist eller ekonom ska riskera att sitta i fängelse om denne säljer ett företags tillgångar och däribland en fastighet?

Det bör i sammanhanget påpekas att det är just yrkesmässig förmedling av fastigheter utan registrering som är straffbelagd, amatörmässig, enstaka och oorganiserad förmedling är inte kriminaliserad.

Det är mot denna bakgrund Svea hovrätts dom i mål nr B 4377-14 varit välkomnad. Hovrätten har i domen uppmärksammat lagstiftarens tankevurpa och genom en rimlighetsavvägning funnit att FML:s uppställda skyddssyfte inte är tillämpligt vid företagstransaktioner avseende inkråm i vilka fastigheter utgör en begränsad del av tillgångarna.

Genom hovrättens dom har rättsväsendet erkänt att företagsmäklare kan – och ska ha rätt att – sälja företag som äger fastigheter där dessa inte utgör den huvudsakliga tillgången som överlåts.

Företagsmäklarna spelar en betydande roll i omsättningen av inte minst ägarledda företag. Att begränsa företagsmäklarna genom att straffbelägga förmedlingen av verksamhetsöverlåtelser där fastigheter ingår hämmar den dynamik marknaden begär. Ett upprätthållande av en straffbestämmelse omfattandes verksamhetsöverlåtelserna skulle således inte endast gå utöver lagens uttalade skyddsintresse, utan även riskera att eliminera en hel profession. Ur detta samhällsekonomiska perspektiv är hovrättens dom således ett välbehövligt ställningstagande.

Domen har ännu inte vunnit laga kraft. Frågan om registreringspliktens omfattning är i slutändan en fråga för lagstiftaren. Mot bakgrund av bland annat hovrättens uttalande om att företagstransaktioner inte aktualiserar lagens skyddsintressen finns det skäl att ånyo pröva om inte all kommersiell fastighetsförmedling ska undantas från lagens tillämpningsområde.

 

Antonia Krzymowska är jur. kand och doktorand i mäklarrätt vid Stockholms universitet, Stockholm Centre for Commercial Law och delägare i Krzymowski Juristbyrå


Dela sidan:
Skriv ut:


Stefan Wahlberg
stefan.wahlberg@blendow.se
Kommentarer
Håll dig till ämnet i artikeln du kommenterar och håll en god ton. Visa respekt för andra skribenter och för berörda personer i artikeln. Inlägg som vi bedömer som olämpliga kommer tas bort.