Rune Thomsson, chefsjurist på Fastighetsägarna skriver om aktuella ämnen inom fastighetsrätten i artikelserien Blendow Lexnova Expertkommentarer. I september månads expertkommentar i fastighetsrätt analyserar han hyreslagens regler om uppsägning och delgivning av uppsägning i lokalhyresförhållanden. Artikeln publiceras på Dagens Juridik i ett exklusivt samarbete med Blendow Lexnova, www.lexnova.se
Några frågor om uppsägning av lokalhyresavtal
Uppsägning och delgivning av uppsägning
Reglerna i hyreslagen om uppsägning och delgivning av uppsägning i lokalhyresförhållanden är ganska svåröverskådliga och leder inte sällan till tvister. Jag ska här ta upp några frågor om detta och tar avstamp i ett exempel. Låt säga att en hyresvärd hyr ut en lokal till ett handelsbolag med två delägare. Hyresavtalet, som löper på tre år i taget, går ut den 30 september 2009. Uppsägningstiden är nio månader. Hyresvärden överväger nu att säga upp hyresavtalet, eftersom han behöver lokalen för egen verksamhet. Vilka regler gäller för överlämnandet av uppsägning? Kan hyresvärden t.ex. göra en muntlig uppsägning hos någon av handelsbolagets delägare? Hur ska hyresvärden göra om han överhuvudtaget inte får tag på någon av delägarna?
Skriftlig uppsägning är huvudregel
Huvudregeln är att en uppsägning ska vara skriftlig. Det är endast vid kortare hyresförhållanden som en hyresvärd får göra en muntlig uppsägning. Gränsen går vid tre månader. Har hyresförhållandet varat tre månader eller kortare tid vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker, får sålunda muntlig uppsägning ske. I annat fall ska uppsägning göras skriftligt. I exemplet ovan är det alltså inte möjligt att göra en muntlig uppsägning. Observera att tremånadersgränsen är relaterad till hyresförhållandets längd och inte till den avtalade hyrestidens längd. I praktiken kan en hyresvärd således göra en muntlig uppsägning endast om hyrestiden inte är längre än tre månader och hyresavtalet inte förlängts så att tremånadersgränsen passerats. En hyresgäst däremot kan göra en muntlig uppsägning även om hyresförhållandet varat längre än tre månader, men bara om uppsägningen gäller avflyttning. En lokalhyresgäst som vill säga upp avtalet för villkorsändring måste sålunda göra detta skriftligen. En muntlig avflyttningsuppsägning som görs av en hyresgäst får verkan endast om hyresvärden skriftligen bekräftar uppsägningen.
Uppsägningen måste delges hyresgästen
Skriftliga uppsägningar måste delges den som söks för uppsägning. Detta innebär att uppsägningen måste överlämnas på ett sådant sätt att man får ett bevis på eller annars enligt lagen har rätt att utgå från att uppsägningen verkligen har nått den sökte. Uppsägningen kan delges motparten på vilket sätt som helst; genom personligt överlämnade, brev, rekommenderat brev och rekommenderat brev med mottagningsbevis. När det gäller juridiska personer ska uppsägningen överbringas till någon som har rätt att företräda den juridiska personen. Om flera är gemensamt behöriga, får uppsägningen överlämnas till någon av dem. I exemplet ovan kan hyresvärden alltså överlämna uppsägningen till delägarna, när han träffar på dem. Även om var och en av dem inte är behörig att ensam teckna firman för handelsbolaget utan endast i förening med varandra, är det alltså att tillräckligt att överlämna uppsägningen till en av dem. Lämnar man som hyresvärd själv över en uppsägning är det viktigt att komma ihåg att man måste kunna bevisa att uppsägningen har lämnats till hyresgästen, om denne sedermera skulle förneka att han fått någon handling. Bevisning kan ske genom att man har vittnen med sig som kan styrka överlämnandet eller att man anlitar en stämningsman. Fördelen med att anlita stämningsman är att det intyg om delgivning som denne avger utgör fullt bevis för att delgivning skett på det sätt som anges i intyget.
Surrogatdelgivning
Det inträffar ibland att man inte får tag i hyresgästen när man ska överlämna en uppsägning. Man har då en möjlighet att ändå få till stånd en verksam delgivning, förutsatt att man har vidtagit vissa åtgärder. Först måste den som söks för uppsägning, dvs. hyresgästen, ha sökts men inte träffats i sitt hemvist. Med hemvist förstås den plats där en person har sin stadigvarande bostad. En juridisk person har emellertid ingen bostad. Hemvist för den juridiska personen blir då det kontor där förvaltningen för den juridiska personen förs och där någon som är behörig att ta emot delgivning vanligen har sitt arbete. I exemplet ovan behöver alltså handelsbolagets företrädare inte sökas i sina bostäder. Träffas inte någon av handelsbolagets företrädare på bolagets kontor, får uppsägningen skickas med posten i rekommenderat brev under den söktes (handelsbolagets) vanliga adress, dvs. normalt bolagets kontorsadress. Ett exemplar av uppsägningen ska dessutom lämnas på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte heller någon anställd, ska uppsägningen läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. När dessa åtgärder är utförda har en s.k. surrogatdelgivning skett. Den angivna ordningen måste följas noggrant. Annars blir uppsägningen utan verkan. Det är lämpligt att anlita en stämningsman för att utföra åtgärderna och få ett intyg på att dessa utförts. Åtgärderna måste vara utförda före uppsägningstidens utgång, i exemplet ovan senast den 31 december 2008. Att hyresgästen rent faktiskt får del av uppsägningen senare spelar ingen roll. Delgivning anses ändå ha skett i tid.
Skillnaden mellan att anlita en stämningsman, vars intyg utgör fullt bevis om delgivning och en annan delgivningsman belyses i ett fall som avgjordes av Svea hovrätt i oktober förra året och som nyligen har vunnit laga kraft genom att Högsta domstolen inte meddelat prövningstillstånd (Svea hovrätt, avd. 16, dom 2007-10-30 i mål T 8459-06). I detta fall, som också gällde delgivning med en juridisk person, hade hyresvärden anlitat en pensionerad polisman som delgivningsman som på liknande sätt som en stämningsman satt en stämpel på uppsägningshandlingen med en anteckning om vilka delgivningsåtgärder som gjorts samt ”betygat” dessa. Hyresgästen bestred att en korrekt surrogatdelgivning hade skett. Även om delgivningsmannens betygande inte gällde som fullt bevis, lyckades dock hyresvärden vid en fri bevisprövning (trots att delgivningsmannen på grund av sjukdom inte kunde höras som vittne) visa att kraven för en surrogatdelgivning varit uppfyllda.
Reservationsvis gjorda uppsägningar har rättsverkan
Av det nyss angivna hovrättfallet framgår även följande. Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens utgång den 1 oktober 2000 (uppsägning I). Hyresgästen gjorde gällande att uppsägningen saknade verkan samt motsatte sig att lämna lokalen. Under pågående avhysningsprocess sa hyresvärden återigen (i augusti 2001) upp hyresavtalet till upphörande och avflyttning till den 30 september 2003 (uppsägning II). Denna uppsägning gjordes reservationsvis för den händelse den tidigare uppsägningen skulle bedömas vara ogiltig. Därefter sa hyresvärden upp hyresavtalet en tredje gång (uppsägning III) för det fall uppsägning II skulle bedömas vara ogiltig. Hyresvärdens avhysningstalan i anledning av uppsägning I ogillades av tingsrätten på den grunden att uppsägningen inte skett i behörig ordning. Tingsrättens dom vann laga kraft i februari 2003.
I anledning av den reservationsvisa uppsägningen II ansökte hyresgästen om medling vid hyresnämnden. Hyresvärden å sin sida stämde hyresgästen vid tingsrätten och yrkade att rätten skulle fastställa att hyresgästens medlingsansökan kommit in för sent (dvs. senare än två månader från delgivning av uppsägningen) till hyresnämnden med följd att hyresgästens rätt till skadestånd enligt hyreslagen hade förfallit. Det var denna uppsägning II som enligt vad som redovisats ovan befanns vara en riktigt gjord surrogatdelgivning. Hyresgästen gjorde i detta läge gällande att en reservationsvis gjord uppsägning saknar rättsverkan och därmed inte utlöser någon skyldighet för hyresgästen att inom viss tid inge ansökan om medling till hyresnämnden.
Tingsrätten fann att det inte fanns något hinder för att göra en reservationsvis uppsägning . Som skäl för detta anförde tingsrätten att såväl en hyresvärd som en hyresgäst kan ha ett befogat intresse av att säga upp hyresavtalet reservationsvis för att på så sätt skydda sig mot att hyresförhållandet förlängs på grund av att det långt senare konstateras att den ursprungliga uppsägningen inte är giltig. Tingsrätten fann vidare att den reservationsvis gjorda uppsägningen hade medfört en skyldighet för hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden, för det fall hyresgästen inte ville flytta utan att få ersättning enligt hyreslagens bestämmelser. Tingsrätten beaktade bland annat att den skyldighet som hyresvärden har att i uppsägningen underrätta hyresgästen om att han ska ansöka om medling för att vara bevarad vid sin rätt till ersättning, skulle sakna mening, om inte underrättelsen innebar en skyldighet för hyresgästen att agera i enlighet med underrättelsen. Hyresgästen hade inte heller någon framgång med en invändning om att hyresgästen inte varit skyldig att ansöka om medling med anledning av uppsägning II, eftersom man ansökt om medling redan på grund av uppsägning I. Slutligen ogillades en invändning från hyresgästen att fristen för ansökan till hyresnämnden i vart fall skulle räknas först från den tidpunkt då det konstaterats att förgående uppsägning I var ogiltig. Tingsrätten fann att hyresgästens ansökan om medling i anledning av uppsägning II hade kommit in till hyresnämnden en dag för sent. Därmed hade hyresgästens rätt till skadestånd förfallit. Tingsrätten biföll hyresvärdens talan. Hovrätten gjorde ingen annan bedömning än tingsrätten och HD meddelade som sagt inte prövningstillstånd.
Sammanfattningsvis kan konstateras att det är möjligt att göra reservationsvisa uppsägningar, att hyresgästen är skyldig att ansöka om medling särskilt för varje reservationsvis gjord uppsägning, om han eller hon vill vara bevarad vid sin rätt till ersättning samt att tvåmåndersfristen för ansökan till hyresnämnden börjar löpa i och med att hyresgästen delges den reservationsvis gjorda uppsägningen.
