Formuleringen av lokalhyresuppsägning samt om hyresgästen genom att hos hyresnämnden ansöka om medling botar brist i uppsägningen
Referat
I 12 kap 58 § 1 st JB finns bestämmelser med krav på hyresvärdens uppsägning av lokalhyresavtal. Bl a stadgas att uppsägningen skall innehålla underrättelse att hyresgästen, om denne inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger denne enligt första stycket, är uppsägningen enligt andra stycket utan verkan. Av tredje stycket framgår slutligen att underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader, förfaller hans rätt till ersättning.
Mikael hyrde en garageplats av en bostadsrättsförening. Föreningen har tillställt Mikael en uppsägning som innehåller en underrättelse om att ”Hyresgästen har att vid bestridande kontakta hyresnämnden inom 2 månader”.
HD tar först ställning till frågan om underrättelsen i uppsägningen uppfyller formföreskrifterna i 12 kap 58 § 1 st JB och konstaterar att underrättelsen i den uppsägningshandling som föreningen tillställt Mikael inte ger upplysning om att han har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Vidare att uppsägningen inte heller innehåller någon upplysning om rättsföljden av att tvisten inte hänskjuts till hyresnämnden. HD finner därför att underrättelsen i uppsägningen inte uppfyller kravet på underrättelse till hyresgästen. Uppsägningen är därför utan verkan. – I denna fråga är samtliga ledamöter ense.
Därefter behandlas frågan om bristen i uppsägningens underrättelse kan anses läkt genom att Mikael ändå hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling inom laga tid.
Majoriteten anför följande:
En brist i uppsägningen kan inte repareras i efterhand genom komplettering. Mikael har inte avstått från att göra ogiltigheten i uppsägningen gällande. Det förhållandet att han hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling kan inte innebära att föreningens uppsägning i efter¬hand tagit åt sig giltighet.
Justitieråden Torgny Håstad och Per Virdesten är skiljaktiga i denna fråga och anför bl a följ¬ande. Syftet med 12 kap 58 § JB är att göra medling obligatorisk när parterna inte är överens. Det har inte gått att föreskriva att hyresvärden skall hänskjuta eftersom det inledningsvis inte alltid står klart att det föreligger tvist. Hänskjutandet har lagts på hyresgästen. För att hyresgästen inte av förbiseende skall göra en rättsförlust, d v s förlora rätten till skadestånd, måste hyresvärden redan i uppsägningen ge ett mycket tydligt besked om den åtgärd som hyresgästen måste vidta om han vill förbehålla sig rätt till skadstånd. Om hyresgästen – trots att denne kunnat lämna uppsägningen utan avseende p g a att hänvisning saknas eller brister i utformningen – har hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling i rätt tid, är syftet med bestämmelserna i 12 kap 58 § 1 st uppfyllt och hyresgästen har kvar sin rätt att begära skadestånd.
Håstad och Virdesten motiverar sin ståndpunkt att bristen i uppsägningens underrättelse kan anses läkt genom att Mikael ändå hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling inom laga tid på följande sätt:
Den enda nackdelen för en hyresgäst med en sådan rättstillämpning är att han ställs inför dilemmat om han skall vara passiv (och lita på att uppsägningen är ogiltig) eller – för säkerhets skull – hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, varvid denne går miste om rätten att hävda att uppsägningen är ogiltig. Att en insiktsfull hyresgäst tvingas göra ett sådant val, när uppsägningen möjligen är verksam, är emellertid inte orimligt. I detta sammanhang kan nämnas att om en hyresgäst vill hänskjuta tvisten till hyresnämnden för att få uppskov med avflyttningen, kan denne inte senare hävda att uppsägningen var utan verkan, låt vara att detta inte följer av hänskjutandet i sig utan av uppskovsbeslutets rättskraft (se NJA 1980 s 203).
Synpunkter på rättsfallet
Den första frågan att uppsägningen är utan verkan därför att dess underrättelse inte uppfyller formkraven är väl ganska uppenbar. Det är ändå ett klarläggande besked. HD håller fast vid ett högt krav på hyresvärdens uppsägning och att det av denna klart och tydligt skall framgå de besked denne enligt 12 kap 58 § JB är skyldig att underrätta hyresgästen om; att denne inom två månader från uppsägningens delgivning måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling om denne inte går med på att flytta utan att få ersättning.
Den andra frågan om hyresgästen genom att ansöka om medling inom laga tid kan bota bristen i uppsägningens underrättelse är kanske mer diskutabel. Även här lämnar HD ett klarläggande besked för den praktiska hanteringen av uppsägningen. Hyresgästen blir inte betagen sin möjlighet att påtala uppsägningens brister och ogiltighet för den skull att denne inom den lagstadgade tidsfristen ansöker till hyresnämnden. Den rättstillämpning som föreslås av dissidenterna synes undergräva lagstiftarens ambition att i vart fall i början av en tvist ge klara handlingsregler för vad som gäller. En förlängningstvist och en villkorstvist beträffande ett lokalhyresavtal börjar med uppsägningen. Eftersom ett korrekt uppsagt avtal skall upphöra om parterna inte kommer överens om villkoren för en överenskommelse om förlängning, är det av yttersta vikt att bestämmelserna och rättstillämpningen är så klara som möjligt. Det är inte något orimligt krav på en hyresvärd att denne skall kunna formulera en korrekt uppsägning. Däremot synes det inte rimligt att hyresgäst som är tveksam om huruvida en uppsägning är korrekt, även ifråga om underrättelsen, skall behöva ta ställning till ogiltigheten så att dennes ansökan till hyresnämnden om medling skulle förta dennes möjlighet att göra ogiltigheten gällande och få denna prövad, t ex i ett uppskovsärende. Det framgår inte klart om dissidenterna utgår från att ansökan om medling respektive ansökan/yrkande om uppskov är två olika ärenden hos hyresnämnden. Det förhållandet att en hyresgäst i samband med yrkande om uppskov kan få prövat om hyresvärdens uppsägning är giltig, är en viktig rättssäkerhetsfråga som dissidenterna fråntar hyresgästen utan bärande skäl.
Nils Larsson
Stieg Synnergren
