”Margot Wallströms lägenhet sätter fingret på ett systemfel – juridiken kring hyresmarknaden”

DEBATT – av Marie Öhrström, chefsjurist Fastighetsägarna Stockholm

En förundersökning har inletts om det hyreskontrakt som Margot Wallström har fått av Kommunal ska betraktas som en muta. I Stockholm råder en akut bostadsbrist. Att makteliten går före ungdomar, nyanlända och andra grupper utan kontakter upplevs naturligtvis som mycket provocerande. Dagens hyressystem har inte botat bostadsbristen utan istället gynnat insiders och svarthandel.

Egentligen borde inte ett hyreskontrakt kunna vara en muta eftersom det i juridisk mening inte betingar ett ekonomiskt värde. Det är olagligt att sälja hyreskontrakt eller att kräva pengar emellan vid byten. Men i de flestas ögon är ett hyreskontrakt i Stockholm något av det mest värdefulla man kan få.

Värdet ligger framförallt i att hyresnivån inte motsvarar lägenhetens attraktivitet. Underprissättningen banar väg för otillbörliga metoder. Polisen har nyligen i en rapport uppskattat att den organiserade brottsligheten omsätter två miljarder kronor per år på svarthandeln med hyreskontrakt i Stockholm och att nästan hälften av alla byten involverar någon form av kriminalitet.

Vi har ett hyressystem som har gjort att hyresnivåerna släpar efter i innerstaden och i andra populära delar av Stockholm. Hyreslagen anger att hyran ska vara ”skälig”. Hyran anses skälig om den inte är påtagligt högre än hyran för ”till bruksvärdet likvärdiga lägenheter”.

När lagstiftaren skapade den så kallade bruksvärdesmetoden var syftet att hindra ockerhyror genom att hyrorna skulle sättas utifrån det praktiska värde lägenheten har ur hyresgästernas synvinkel – det vill säga en värdering av bostadens standard, läge och förvaltningskvalitet. Det var i grunden sunda och bra intentioner av lagstiftaren.

Till bruksvärdesmetoden har kopplats ett kollektivt förhandlingssystem. Parterna på bostadsmarknaden, det vill säga Hyresgästföreningen och hyresvärden eller en fastighetsägarorganisation, ska förhandla fram skäliga hyror som motsvarar bruksvärdet. Vi kan idag konstatera att parterna inte förmått förhandla fram hyror som matchar lagstiftarens intentioner. I Stockholm finns därför idag ett stort bruksvärdesunderskott.

Vad detta beror på finns det säkert delade meningar om men man kan slå fast att det i praktiken finns en obalans mellan parterna när de årliga hyresjusteringarna ska förhandlas.

Det finns idag inga juridiska verktyg för att skapa effektivitet och vilja att nå konstruktiva lösningar. Hyreslagen tar bara sikte på bruksvärdesprövningar av enskilda lägenheter – till exempel om hyresvärden vill höja hyran efter en renovering eller om det finns andra skäl till en bruksvärdesbedömning – men saknar bestämmelser som tar sikte på de kollektiva förhandlingarna om årliga hyresjusteringar.

Ett förhandlingssystem utan drivkrafter och konsekvenser blir tandlöst. Och parten som vill bevara status quo sitter med alla trumf på handen.

De stora strandningarna av de årliga hyresförhandlingarna i Stockholm, Uppsala och Göteborg visar att det behövs juridiska instrument för att komma överens.

Det ligger nära till hands att jämföra med arbetsmarknadens modell för de kollektiva förhandlingarna där bägge sidor har tillgång till stridsmedel och där det finns ett särskilt inrättat medlingsinstitut som kan hjälpa parterna att nå en överenskommelse. Det skapar förutsättningar för ansvarstagande parter och en sund arbetsmarknad.

Nu när regeringen tagit ett välkommet initiativ till blocköverskridande samtal om bostadspolitiken är det viktigt att man också diskuterar vårt hyressystem. Hur kan vi få hyror som bättre motsvarar de boendes värderingar? Hur kan vi effektivisera hyresförhandlingarna? Hur kan vi säkerställa hyresrätten som upplåtelseform?

Alla incitament till en hållbar hyresmarknad behövs för att få bukt med svarthandel, tröstlösa kötider, tilltagande trångboddhet och misstankar om korruption bland våra makthavare.