Enligt hovrätten har mannen inte lyckats bevisa att uteplatsen ingick i upplåtelsen när hans hyresrätt ombildades till bostadsrätt år 2007.
Det står visserligen klart att han hyrde uteplatsen före ombildningen, men det har bostadsrättsföreningen inte känt till. En skiljaktig ledamot anser dock att uteplatsen har ingått i upplåtelsen.
Genom dom i december 2021 fastställde Gävle tingsrätt att en bostadsrättsförening hade bättre rätt än till en uteplats på fastigheten än en av dess medlemmar.
Bakgrunden till tvisten var att medlemmen menade att uteplatsen hade upplåtits till honom enligt det upplåtelseavtal som ingicks med föreningen när hyresrätten ombildades till bostadsrätt år 2007. Föreningen däremot ansåg att uteplatsen inte hade upplåtits till mannen.
Fråga om den upplåtits med bostadsrätt
Hovrätten för Nedre Norrland förelade parterna att klargöra ramarna för processen eftersom en talan om bättre rätt förutsätter att parternas rättstitlar utesluter varandra. Eftersom det är ostridigt mellan parterna att föreningen såsom fastighetsägare äger uteplatsen kan det inte bli aktuellt med en talan om bättre rätt.
Efter att ha inhämtat parternas ståndpunkter omformulerade hovrätten tvisten till att avse om uteplatsen har upplåtits till mannen med bostadsrätt eller inte samt om han ska förpliktas att avlägsna det lås han satt upp på grinden till uteplatsen.
Till stöd för sin talan har mannen anfört att uteplatsen ingick i hans hyresrätt från år 2003. Att så var fallet bekräftas av att lägenheter utan uteplats fick avgiftsreducering, vilket han inte fick. När hyresrätten ombildades till bostadsrätt skedde det enligt principen att ”man köpte det man hyrde”. Eftersom han hyrde uteplatsen före ombildningen har den ingått i upplåtelseavtalet som ingicks år 2007.
Ingår inte enligt avtalet
Föreningen har hänvisat till upplåtelseavtalets ordalydelse, där det anges att en trerumslägenhet om 117 kvadratmeter upplåts. Det framgår således direkt av parternas avtal att uteplatsen inte ingår i upplåtelsen.
Hovrätten konstaterar inledningsvis att det sedan en lagändring som trädde i kraft 1 januari 2023 uttryckligen ska anges i upplåtelseavtalet vilka utrymmen och vilken mark en bostadsrättsupplåtelse avser. Vid tidpunkten för parternas avtal var bestämmelsen dock inte gällande.
Med hänsyn till att det inte finns några uppgifter i avtalet om att upplåtelsen även skulle innefatta andra ytor såsom exempelvis en uteplats har mannen bevisbördan för sitt påstående att uteplatsen har ingått i upplåtelsen.
Saknas bevisning
Enligt domstolen har han bevisat att han hyrde uteplatsen före ombildningen samt att han köpte sin bostadsrätt enligt principen att man köpte det man hyrde. Han har även visat att det i hans tidigare hyra ingick hyra för uteplatsen. Dessa omständigheter talar för att uteplatsen ingick i upplåtelsen.
Mannen har dock inte presenterat någon bevisning till stöd för att föreningen skulle ha känt till hyresrättens omfattning vid tidpunkten för ombildningen. Mot den bakgrunden anser hovrätten att uteplatsen inte omfattades av upplåtelsen.
Mannen har även gjort gällande att föreningen har accepterat att han ensamt använt uteplatsen de senaste 15 år. I denna del konstaterar domstolen att han själv har angett att han satte upp ett lås på grinden då andra nyttjade uteplatsen. Inte heller i övrigt framgår att föreningen skulle ha godtagit att han ensam fick använda uteplatsen.
Han har även pekat på att uteplatsen är fysiskt förbunden med hans lägenhet – vilket hovrätten håller med om. Bostadsbyggnaden var dock ursprungligen en herrgård och uteplatsen är belägen på vad som nu utgör byggnadens garageutrymme. Situationen är därför inte jämförbar med fallet då samtliga lägenheter i ett bostadshus har en balkong eller uteplats i direkt anslutning till respektive lägenhet.
Hovrätten oenig
Sammantaget bedömer hovrätten att mannen inte har bevisat att uteplatsen har upplåtits till honom med bostadsrätt.
Ett hovrättsråd är skiljaktigt och vill bifalla medlemmens överklagande. Enligt honom rör målet tolkningen av ett avtal och bör därför inte prövas med utgångspunkt i bevisbördans placering. Det går inte att utröna en gemensam partsavsikt och avtalet får därför tolkas efter dess syfte och vad som är rimligt.
Med dessa utgångspunkter anser minoriteten att uteplatsen har ingått i upplåtelsen, bland annat på grund av att den ingick i mannens hyresrätt före ombildningen. Uteplatsen är dessutom placerad direkt vid mannens altandörr och medför därför en omfattande insyn in i lägenheten. ”Dessa omständigheter leder till att det är naturligt och rimligt att från objektiva utgångspunkter uppfatta att uteplatsen tillhör [mannens] bostadsrätt”, avslutar den skiljaktige. (Blendow Lexnova)
