EG-rättens statsstödsregler innebär att statligt ägda företag som agerar på en konkurrensutsatt marknad måste handla på samma sätt som de privata marknadsaktörer, det vill säga att på lång sikt sträva efter så hög vinst som möjligt. Undantag från den regeln gäller för offentligt ägda företag som tillhandahåller allmännyttiga tjänster. De kommunala bostadsföretagen syfte är att tillhandahålla bostäder till alla befolkningskategorier och därmed bidra till integrationen i samhället. Utredningens direktiv innebär ett förbud mot att lägga fram några förslag som ändrar på detta. En lösning i andra delar av Europa på detta problem har varit att icke vinstdrivna bostadsföretag hyr ut bostäder endast till de sämre ställda. Det är tvivelaktigt om, men inte uteslutet att, EG-domstolen vid en prövning skulle anse att de kommunala bostadsföretagen erbjuder allmännyttiga tjänster, trots att de inte begränsar sig till social housing.
Utredningen om allmännyttan med Michaël Koch, ordförande i Arbetsdomstolen, i spetsen lämnar därför två förslag till modeller för hur allmännyttan kan utformas i framtiden.
Den första modellen benämns som en affärsmässig modell. Den innebär att kommunala bostadsföretag på lång sikt ska sträva efter vinst. Långsiktigheten betyder att det finns ett spelrum för de kommunala bostadsföretagen att företa sociala åtgärder så länge det på lång sikt kan bedömas ge minst lika hög vinst att vidta åtgärderna som att inte göra det.
Den andra modellen betecknas som en självkostandsmodell. Den etablerar sig på EG-rättens undantagsregel om allmännyttiga tjänster och innebär att kommunala bostadsföretag ska arbeta för integration och agera enligt en självkostnadsprincip. På samma sätt som med den affärsmässiga modellen tas utdelningsbegränsningen bort. Det är osäkert om, men inte uteslutet att, ett sådant system är förenligt med EG-rätten. Däremot råder det inget tvivel om att den första modellen är förenlig med EG-rätten.
Mot bakgrund av EG-rättens konkurrensregler rekommenderar Michaël Koch att den reglerande roll som kommunala bostadsföretags hyror har i dag vid prövning av bostadshyror i det privata beståndet tas bort. Samtidigt ska bruksvärdessystemet finnas kvar. För att värna om det kollektiva förhandlingssystem föreslås att hyror som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse blir normerande vid en hyresprövning, förutsatt att de svarar mot en rimlig tolkning av bruksvärdet. I attraktiva bostadsområden där det krävs flerårigt köande för att få en bostad ska hyrorna på sikt kunna bli högre. I mindre attraktiva bostadsområden ska hyrorna på sikt kunna bli lägre. Samtidigt påpekar utredningen att majoriteten av landets hyresgäster inte kommer att påverkas av detta förslag.
