av Toralf Hällen och Oskar Emilsson, advokater verksamma vid Flood Herslow Holme Advokatbyrå.
Ett oklart begrepp i bostadsrättslagen har orsakat en infekterad strid i försäkringsbranschen. Konfliktens offer är bostadsrättsföreningarna och bostadsrättshavarna när lägenheter lämnas oförsäkrade mot vattenskador på grund av att försäkringsbolagen bedömer ansvaret för samma skada på olika sätt. Branschorganisationen Svensk Försäkring, som uppmanats av Finansinspektionen att lösa problemet, har i stället valt att strunta i det.
Den 7 mars 2025 beslutade styrelsen för Svensk Försäkring, försäkringsbolagens branschorganisation, att anta en rekommendation om begreppet vattenledningsskada. Rekommendationen påstås leda till en branschgemensam syn på begreppet som ska förhindra att bostadsrättshavarna lämnas i sticket av försäkringsbolagen. Problemet är bara att rekommendationen inte håller vad den lovar.
Enligt bostadsrättslagen är varje bostadsrättshavare underhålls- och reparationsansvarig för sin lägenhet. Från detta ansvar görs ett viktigt undantag. Om det inträffar en s.k. vattenledningsskada är det i stället bostadsrättsföreningen som i regel ska bekosta reparationerna i respektive lägenhet.
För att säkerställa uppfyllandet av sina skyldigheter tecknar i princip alla bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningar hem- respektive fastighetsförsäkringar. Försäkringarna speglar den ansvarsfördelning som följer av lagen – föreningens försäkringsbolag tar hand om skador som föreningen ansvarar för och vice versa. Denna samverkan mellan försäkringarna har dock allt oftare kommit att störas av att försäkringsbolagen är oense om ansvaret vid en vattenskada.
Begreppet vattenledningsskada definieras inte i lagen. Försäkringsbolagen undviker också att driva mål som kan leda till nya avgöranden i Högsta domstolen. Om själva vattenledningen går sönder är saken klar. Men vem som ansvarar för att reparera en lägenhet som skadats på grund av att till vattenledningen ansluten utrustning, så som en kökskran, duschblandare eller wc, går sönder och orsakar ett läckage är oklart.
Det är således inte konstigt att försäkringsbolagens hundratals skadereglerare gör olika bedömningar av en och samma vattenskada. Allt för ofta leder det till att hemförsäkringsbolaget bedömer skadan som en vattenledningsskada (som föreningen ansvarar för) och att fastighetsförsäkringsbolaget gör motsatt bedömning. Inget av bolagen betalar därför ut försäkringsersättning. Bostadsrättshavaren tvingas själv reparera lägenheten och stå för kostnaderna, inte sällan hundratusentals kronor. För att ha en chans att få ersättning måste bostadsrättshavaren därefter väcka en riskfylld talan i domstol mot antingen föreningen eller sitt eget försäkringsbolag.
Att försäkringsbolagen på detta sätt pekar på varandra och undgår ansvar är oacceptabelt och så allvarligt att Finansinspektionen har tvingats ingripa. Svensk Försäkring har åtagit sig att lösa problemet på egen hand.
Den antagna rekommendationen innebär en mycket extensiv tolkning av begreppet vattenledningsskada. En vid tolkning står i strid med praxis från Högsta domstolen som påkallar restriktivitet. Detta har även påtalats av Marcus Radetzki, professor i civilrätt och expert inom försäkringsrätt, i en artikel[1] som delgavs Svensk Försäkring innan rekommendationen antogs. Radetzki förordar i stället en restriktiv och intuitiv lösning – endast skador som beror på läckage från själva vattenledningen borde utgöra vattenledningsskador. Svensk Försäkring har inte ens bemött de synpunkter som framförts av Radetzki. Inte heller har man låtit andra berörda, så som branschorganisationer för bostadsrättsföreningar, yttra sig i frågan.
Med en tolkning som strider mot praxis är risken påtaglig att rekommendationen inte skulle stå sig vid en prövning i Högsta domstolen. De skaderegleringar som följer rekommendationen skulle därför i framtiden kunna visa sig ha varit felaktiga.
Rekommendationen innehåller därtill nya oklarheter som snarare bidrar till det tolkningsutrymme som rekommendationen syftar till att undanröja. För att avgöra om en skada utgör en vattenledningsskada eller inte kommer tekniska bedömningar av den läckande utrustningen behöva göras. Dessa är ibland omöjliga att göra i efterhand. Svensk Försäkrings påstående att rekommendationen ska leda till samsyn i branschen vilar på bräcklig grund.
Den lösning som nu presenteras av Svensk Försäkring har alltså inte avsedd effekt och det känner Svensk Försäkring till. Vad rekommendationen ofrånkomligen leder till är att den flyttar allt ansvar från de stora och inflytelserika hemförsäkringsbolagen till fastighetsförsäkringsbolagen. Man kan därför med fog fråga sig vilket syfte Svensk Försäkring egentligen har med rekommendationen.
En överenskommelse om att försäkringsbolagen ska tolka begreppet vattenledningsskada på ett lagvidrigt sätt utgör ingen lösning på problemet. Bostadsrättshavarna och föreningarna har därför anledning att vara fortsatt oroliga för att hamna i kläm mellan försäkringsbolagen.
[1] Juridisk Tidskrift, 2024-25, s 764 ff
