Översikt


Hittar du inte vad du letar efter? Klicka här för att söka.
Annons
Annons

”Ett utökat skadeståndsansvar som försämrar konsumentskyddet”

Debatt
Publicerad: 2020-01-28 13:29

DEBATT – av Magnus Melin, vice ordförande i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och författare till kommentaren till fastighetsmäklarlagen.

DEBATT – av Magnus Melin, vice ordförande i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och författare till kommentaren till fastighetsmäklarlagen.

I SOU 2018:64 presenterade fastighetsmäklarutredningen ett förslag till ny fastighetsmäklarlag. Lagstiftningstakten på området är minst sagt hög. Den första fastighetsmäklarlagen infördes 1984 och redan nu planeras den fjärde lagen i ordningen.

Liksom i utredningen till den nuvarande fastighetsmäklarlagen (som hade samma utredare) föreslås massiva förändringar. Mätt i ren lagtext föreslås lagen svälla med omkring 40 procent.

Ett av förslagen är att införa ett skadeståndsansvar för mäklarföretag. Det är ett dåligt förslag som inte bör genomföras. Med ”dåligt” menas att det, paradoxalt nog, kommer att medföra en försämring av konsumentskyddet.

Utredningen föreslår att nuvarande ordning med personligt skadeståndsansvar för mäklaren ska fortsätta att gälla, men vill att även att mäklarföretagen i viss utsträckning ska omfattas av fastighetsmäklarlagens skadeståndsregler.

Den i praktiken enda materiella regel som utlöser ett sådant skadeståndsansvar finns i 34 § i lagförslaget. Där anges att ”[e]tt fastighetsmäklarföretag ska verka för att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt 17–33 §§”.

Det handlar alltså om ett ansvar för culpa in instruendo vel inspiciendo (oaktsamhet vid instruktion eller övervakning) som utredningen vill lägga på mäklarföretagen. Och det låter kanske bra vid en första anblick – mer skadeståndsansvar måste väl vara bättre än mindre? Men det som låter bra vid en första anblick är inte alltid bra.

Konsekvenser: I dag fungerar det så här – Många köpare och säljare uppfattar (felaktigt) att det är mäklarföretaget, eller till och med mäklarföretagets franchisegivare, som har förmedlat bostaden och som ansvarar skadeståndsrättsligt. Man vänder sig därför till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) och riktar kravet mot mäklarföretaget/franchisegivaren.

Som lagen ser ut i dag har FRN möjlighet att tolka ett sådant krav som att det egentligen är riktat mot den enskilde mäklaren; nämnden lägger helt enkelt upp ärendet med mäklaren som part. Men om utredningens förslag skulle genomföras kommer det inte att vara möjligt. Om en skadelidande då gör en anmälan till FRN mot ett mäklarföretag, kommer nämnden tvingas att lägga upp det som ett sådant ärende. Något annat skulle innebära en otillbörlig materiell processledning som nämnden inte kan ägna sig åt. Och eftersom mäklarföretagets skadeståndsansvar enligt förslaget är högst begränsat – i praktiken endast ansvar för brister i instruktion och övervakning – kommer det medföra att många fullt berättigade krav kommer att avslås av FRN. Även om det skulle vara uppenbart att mäklaren har varit oaktsam och orsakat en skada, lär det bli ytterst sällan som den skadelidande kan visa att det berodde på mäklarföretagets otillräckliga instruktion eller övervakning av mäklaren. Om nu den skadelidande, som normalt inte företräds av ombud, ens har åberopat detta.

På sidan 246 i utredningen sägs att ”[e]ndast i undantagsfall bör mäklarföretaget kunna hållas skadeståndsansvarigt för en åtgärd som har vidtagits av mäklaren. […] Om en mäklare på eget bevåg handlar i strid mot de riktlinjer som mäklarföretaget har utfärdat, är det … mäklaren som normalt ska ersätta köparens eller säljarens skada.” Utredningen tangerar alltså de argument som framförts ovan, men har inte förmått dra de riktiga slutsatserna.

Även om den skadelidande efter ett avslag i FRN får klart för sig att han eller hon borde ha riktat kravet mot mäklaren i stället, kommer det sällan att leda till framgång. I sådant fall har den skadelidande ofta reklamerat för sent mot mäklaren, och kravet kan inte längre göras gällande. Och även om reklamation skulle ha skett i rätt tid blir det i alla händelser fråga om två processer i stället för en, med åtföljande kostnader för alla inblandade parter.

Man kan tillägga att bortsett från att utredningens förslag medför direkt negativa konsekvenser för konsumentskyddet, medför det heller ingen egentlig nytta. Anta att mäklaren tillhandahåller en felaktig avtalsklausul och det kan visas att det är mäklarföretaget som står bakom klausulen. Mäklaren blir då ansvarig för klausulen, både enligt nu gällande ordning och enligt utredningens förslag. Utredningens förslag innebär endast att även mäklarföretaget kan göras ansvarigt.

Det är svårt att se någon större poäng med detta. Alla mäklare har ju enligt lag en egen ansvarsförsäkring.


Dela sidan:
Skriv ut:

Dagens Juridik
red@dagensjuridik.se