DEBATT: ”Oregistrerade mäklare – ett problem?”
DEBATT – Erik Dellner, rådgivare i kommersiella hyresförhållanden, tidigare VD på Nextport AB. Registrerad hos FMI, Fastighetsmäklarinspektionen.
När den nya fastighetsmäklarlagen (2021:516) trädde ikraft förändrades regelverket för rådgivning även inom branscher som normalt inte förekommer när man relaterar till fastighetsmäklare. I dagligt tal menar man med fastighetsmäkleri oftast sådan verksamhet som i första hand vänder sig till privatpersoner och omfattar förmedling av privatbostäder, dvs. fastigheter, tomträtter och bostadsrätter. Den verksamheten har också tidigare varit reglerad i syfte att öka mäklarnas kompetens och skydda konsumenten. Den nya lagen förstärker detta skydd ytterligare och omfattar också fler typer av mäkleri, bland annat rådgivning i samband med förmedling av lokaler och tecknande av kommersiella hyresavtal.
Av bestämmelserna i 2:a Kap FML (2021:516) framgår att det finns en skyldighet för både fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag att registrera sig hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), med några undantag. Man kan vidare registrera sig i en av tre kategorier där det för den kommersiella hyresrådgivningsbranschen i första hand är kategorin ”särskild registrering för hyresförmedling”, kategori 2 som borde vara aktuell. Som villkor för registrering har det satts upp ett antal kriterier som får ses som självklara, bl.a. att mäklaren har tillfredsställande utbildning, inte är försatt i konkurs eller belagts med näringsförbud, samt att mäklaren har ansvarsförsäkring.
Att bedriva registreringspliktig verksamhet som mäklare eller mäklarföretag utan att vara registrerad ses det allvarligt på från lagstiftarens sida. För en oregistrerad mäklare finns förutom böter, fängelse upp till sex månader i straffskalan (4:18 FML). För ett oregistrerat mäklarföretag är påföljden ett föreläggande att registrera sig eller upphöra med verksamheten, föreläggandet får förenas med vite (4:15 FML).
För att undersöka regelefterlevnaden i branschen har registreringsuppgifter begärts ut från FMI, med information om vilka personer samt företag som är registrerade i Sverige inom kategori 2, dvs. ”särskild registrering för hyresförmedling”. Materialet är uppdaterat till och med 2022-08-18, så registreringar efter det datumet finns inte med.
Sammantaget finns det idag 250 personer registrerade, varav ca. hälften är verksamma i Stockholms län. Av mäklarföretagen finns det idag 84 st. registrerade, med ungefär samma geografiska fördelning som för de registrerade mäklarna. Av företagen är de flesta enmans, eller mindre sk. boutique-företag som tillhandahåller även andra tjänster utöver rådgivning till kommersiella hyresgäster. Efter en analys kan man konstatera att bland de registrerade företagen i materialet saknas så gott som samtliga internationellt verksamma bolag, förutom CBRE och Savills. Även ett flertal större, och i branschen välkända svenska aktörer har valt att fortsätta bedriva rådgivningsverksamhet utan att låta registrera sig hos FMI. Uppföljningen av registrerade personer är svårare att göra då registreringen är personlig och inte på företaget, emellertid saknas i registret även här ett flertal välkända företrädare för branschen.
Det kan naturligtvis inte uteslutas att några av dessa valt att registrera sig i kategori 1 eller 3, men sannolikheten är låg eftersom hyresvärdet i kommersiella hyresavtal i de flesta fall markant överstiger
gränsvärdet € 120 000 per år för att få registrera sig i kategori 1, samt att en registrering i kategori 3, s.k. fullständig registrering innebär att man skjuter över hyresrådgivningsmålet och snarare förväntas ägna sig åt fastighetsmäkleri i traditionell bemärkelse.
Vad har då nyttjandet av en oregistrerad rådgivare för konsekvenser? Kanske främst den att uppdragsgivaren står utan det skydd en registrerad rådgivare med automatik erbjuder. Vidare kan man anta att den oregistrerade rådgivaren inte uppfyller kompetenskraven för att få registrera sig och sitt företag hos FMI. Allt detta gör att uppdragsgivaren riskerar att få bristfälliga, eller direkt felaktiga råd i samband med de rättshandlingar som normalt förekommer i rådgivningssammanhang, exempelvis uppsägningar av hyresavtal eller utformning av avtalsvillkor, med risk för åtföljande stora både praktiska och ekonomiska skadeverkningar som uppdragsgivaren sannolikt får stå för själv.
Varför brister det då i regelefterlevnad? Sannolikt beror det på att många verksamma i branschen inte uppmärksammats på regeländringen, i några fall kan det bero på att man vill fortsätta med sin verksamhet men inte har kompetensen eller ekonomin att låta registrera sig och sitt företag.
Det är därför av synnerlig vikt att FMI fortsätter att granska branschen för hyresrådgivning i kommersiella sammanhang och tillse att de företag och rådgivare som erbjuder tjänsterna är registrerade, eller beivrar dessa så att branschen kan fortsätta vara seriös och till gagn för kommersiella hyresgäster. Avslutningsvis kan det inte nog poängteras för dem som står i begrepp att köpa rådgivningstjänster, att be rådgivaren visa att denne och företaget är registrerade hos FMI.
