En fastighetsägare vill flytta på en motionsanläggning på Sveavägen i Stockholm.
Miljö- och hälsoskyddsnämnden bedömer angående ljudnivån att det endast var fråga om begränsade och ringa överskridanden av Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus.
Och med tanke på ändamålet för upplåtelsen av lokalen får anläggningen vara kvar efter ändring av tingsrättsdomen.
Bostadsrättsföreningen är lagfaren ägare av fastigheten på Sveavägen. North Pole Studio AB innehar, sedan den l april 2014, med hyresrätt en lokal belägen i källaren i föreningens hus. North Poles verksamhet inkluderar utövande av polefitness, akrobatik, yoga och modern dans i enlighet med hyreskontrakt med föreningen.
Under hösten 2015 drabbades motionslokalen av en vattenläcka. Lokalen renoverades och under renovationen drevs ingen verksamhet där. North Poles verksamhet återupptogs i januari 2016.1 samband med renoveringen träffade parterna ett tilläggsavtal enligt vilket hyrestiden förlängdes till den 30 september 2020. Parterna är överens om att huvudavtalet alltjämt gäller.
Tvistlösning enligt kommande AB 25 och ABPU 25
Utkasten till nya standardavtal har väckt stort intresse, inte minst förslaget om att införa ett nytt kapitel 11 – och den så kallade tvistetrappan. Ambitionen att stävja processande är beundransvärd, men frågan är vilken rättslig verkan regleringen kommer att få. Kan tvistetrappan utgöra rättegångshinder, vad gäller i skiljeförfaranden och kan flerstegsklausulen få någon annan rättsverkan? Giorgio Leopardi ger sin analys, liksom tips till den som avser att upprätta entreprenadavtal med standardavtalen som bas.
Sa upp hyresrätten
Den 6 mars 2017 sade föreningen, med hänvisning till att North Poles hyresrätt var förverkad, upp North Pole för omedelbar avflyttning. North Pole har bestritt skyldighet att avflytta.
Enligt föreningen har North Pole, sedan man satte igång igen efter vattenläckan, ”intensifierat sin verksamhet på ett ohållbart sätt under 2016 gentemot tidigare, vilket bland annat kan bero på ökat medlemsantal m.m. Efter detta har klagomål inkommit i hög omfattning från de boende på gatuplanet, avseende ljudstörningar från mycket hög musik samt hårda dunsar och knarr från rörelser på stänger. Anmälningar om skrik samt vibrationer i samband med dunsar och knarr har även inkommit”.
Föreningen inledde mätningar av ljudnivåer som från musik uppges uppgå till mellan 35 och 45 dB och från dunsar och knarr till mellan 40 och 60 dB. Störningarna pågår mer eller mindre kontinuerligt under vardagskvällar fram till klockan 22.00 samt under lördagar och söndagar mellan klockan 10.00 och 22.00. Störningarna hindrar, menade föreningen, de boende på gatuplan att leva ett normalt liv.
”Inte brustit i skyldigheter”
North Pole hävdade att verksamheten inte ger upphov till störningar i sådan grad att det kan vara skadligt för hälsan eller att det försämrar bostadsmiljön i den mån att det skäligen inte bör tålas. North Pole har allt sedan tillträdet av lokalen bedrivit sin verksamhet i enlighet med hyresavtalets angivna ändamål som godkänts av Föreningen. North Pole har inte brustit i sina skyldigheter gentemot föreningen.
Stockholms tingsrätt konstaterade att mot bakgrund av hur ofta störningarna har förekommit och störningarnas karaktär samt de konsekvenser som de fått för de boende i huset är störningarna sådana att de står i strid med North Poles skyldigheter och alltså kan ligga till grund för förverkande av hyresrätten.
Störningarna kan, mot bakgrund av omfattningen, inte betraktas som ringa. Och eftersom rättelse inte skett fanns det grund för förverkande.
Avflytta omedelbart
Tingsrätten fann slutligen att föreningen inte kunde anses ha accepterat störningarna och att störningarna inte kunde anses vara en ofrånkomlig del av den mellan parterna avtalade verksamheten. Hyresavtalet ansågs därför förverkat och North Pole skulle förpliktas att omedelbart avflytta.
Svea hovrätt konstaterar att det i doktrinen har framhållits att för den som hyrt en lokal för att användas som till exempel diskotek kan rimligen inte samma krav ställas som på en vanlig bostadshyresgäst.
När en sådan lokalhyresgäst bedriver verksamhet i enlighet med hyresavtalet kan det förhållandet att grannar klagar knappast utgöra skäl för uppsägning av hyresgästen. Grannarna kanske dock har rätt till nedsatt hyra med mera med anledning av störningarna. Om å andra sidan klagomålen leder till att hälsoskyddsmyndighetema reagerar kan situationen bli en annan. Då kan det finnas anledning för lokalhyresgästen att säga upp avtalet i förtid, eftersom verksamheten kanske inte kan drivas enligt de förutsättningar som angivits i hyresavtalet.
”Ligger i sakens natur”
Det ligger i sakens natur att en träningsstudio av det slag som är aktuell i målet kan förväntas att medföra hög musik samt olika ljud hänförliga till dans och akrobatik i lokalen. I den utsträckning sådan verksamhet – som bedrivs i enlighet med upplåtelseändamålet och hyresavtalets övriga villkor – stör boende i fastigheten faller det enligt hovrätten primärt under hyresvärdens ansvar, dels i avtalsrelationen med den verksamhetsbedrivande hyresgästen och dels i förhållandet till boende i fastigheten.
Vad gäller nivån av störningar från lokalen har föreningen åberopat störningsloggar från mätningar utförda av boende i fastigheten samt vittnesförhör med några av dem. I fråga om störningsloggarna delar hovrätten North Poles uppfattning att det är svårt att bedöma om mätningarna är rättvisande, varför deras bevisvärde är lågt. Till det kommer att mätningarna till allra största delen är hänförliga till datum som saknar relevans för om föreningens förverkandeuppsägning är befogad. Vittnesmålen med de boende i fastigheten rörande deras upplevelser av störningarna ger inte heller stöd för några säkra slutsatser om nivån av störningarna.
Ogillas
Av de åberopade besluten från Miljö- och hälsoskyddsnämnden – efter klagomål från boende i fastigheten – framgår vidare att nämnden bedömt att det är endast är fråga om begränsade och ringa överskridanden av Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus (FoHMFS 2014:13). Nämndens bedömning måste tillmätas ett starkt bevisvärde i mål av detta slag.
Sammanfattningsvis anser hovrätten i ljuset av ändamålet för upplåtelsen av lokalen och avtalets övriga innehåll samt med beaktande av Miljö- och hälsoskyddsnämndens beslut, att föreningen inte har styrkt att North Pole vid användningen av lokalen under den relevanta tidsperioden har åsidosatt sina förpliktelser i hyresförhållandet på sådant sätt som krävs för att förverkande av hyresrätten kan komma i fråga. Föreningens talan ska därför ogillas.(Blendow Lexnova)
