Föreningens avtalsbrott i form av försenat tillträde med två månader var inte tillräckligt allvarligt för att köparen skulle ha rätt att häva avtalet. Det slår tingsrätten fast och tvingar ett par att betala 2,6 miljoner i ersättning till föreningen samt stå för motpartens rättegångskostnader på nära 680 000 kronor.
Ett gift par ingick i juli 2017 ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening avseende en bostadsrätt i centrala Stockholm.
Lägenheten omfattade 134 kvm fördelat på sex rum och kök med ett pris på 17 700 000 kronor och makarna betalade, i enlighet med förhandsavtalet, ett förskott på 150 000 kronor till föreningen.
I förhandsavtalet angavs att makarna skulle få ”preliminärt tillträde under Q3 2018” samt att ”preliminär tidpunkt för upplåtelse” var Q3 2017. I september 2017 meddelade föreningen dock att tillträdet skulle skjutas upp och den 6 september 2018, efter flera olika turer, meddelade makarna att de hävde/frånträdde förhandsavtalet och återkrävde förskottet om 150 000 kr. Som skäl för hävningen angav makarna dels det försenade tillträdet och dels att förhandsavtalet inte skulle vara bindande på grund av formfel.
Har handlat om ”mindre och skälig avvikelse”
Makarna ansåg att tidsangivelsen, ett kvartal, inte motsvarar lagens formkrav. Tingsrätten anser å andra sidan att ett kvartal är ”en tillräckligt preciserad tidpunkt samt att det faktum att tidsintervallet föregås av ordet ”preliminär” inte leder till någon annan bedömning. Förhandsavtalet är således inte ogiltigt på grund av formfel.
Tingsrätten anser inte heller att makarna haft rätt att frånträda förhandsavtalet då det endast gått tolv dagar mellan det att föreningen meddelat paret om det försenade tillträdet och den tidpunkt då paret erbjöds ett upplåtelseavtal. Enligt tingsrätten framstår tolv dagars försening som ”en mindre och skälig avvikelse i förhållande till vad som avtalats” mot bakgrund av de aktuella omständigheterna.
Inget ”väsentligt och hävningsgrundande avtalsbrott”
Även parets invändning om att de haft rätt att häva förhandsavtalet på grund av ett ”väsentligt och hävningsgrundande avtalsbrott” avfärdas av tingsrätten.
Tingsrätten anser visserligen att föreningen gjort sig skyldig till avtalsbrott genom att ”inte erbjuda tillträde till lägenheten i enlighet med vad som avtalats i förhandsavtalet”, det vill säga senast den 30 september 2018. Dock anser domstolen att det inte är visat att avtalsbrottet, i form av en försening om två månader, ”varit väsentlig i avtalsrättslig mening” varför det saknas hävningsgrund.
Domstolen pekar bland annat på att de omständigheter som paret framfört som grund för väsentlighetsbedömningen, såsom barnens skolstart, kortare pendling, möjligheter till gångavstånd till jobbet och vardagsmotion, ”inte väsentligen förfelats genom att tillträdet förskjutits två månader”. Vid tidpunkten för meddelandet av det försenade tillträdet hade paret inte heller påbörjat försäljningen av deras dåvarande bostad. Det fanns därmed inte risk att de skulle stå utan bostad eftersom det fanns möjlighet för dem att bestämma datum för utflytt efter det senare tillträdet till lägenheten.
Tvingas ersätta föreningen med miljonbelopp
Mot bakgrund av att makarna vägrat teckna ett upplåtelseavtal bedöms föreningens hävning av förhandsavtalet som befogad och paret blir därför ersättningsskyldiga. De förpliktigas därför att betala 2 682 300 kronor plus ränta i ersättning till föreningen samt stå för föreningens rättegångskostnader på 678 000 kronor.
